Νόμος Κατσέλη: Πιέσεις από τους servicers, αγωνία για τους δανειολήπτες εν όψει της απόφασης του Αρείου Πάγου

 Νοικοκυριά που εδώ και χρόνια συμμορφώνονται με τις δικαστικές αποφάσεις βρίσκονται αντιμέτωπα με αιφνίδιες χρεώσεις, αμφισβητήσεις διαγραφών και δοσολόγια που δεν ανταποκρίνονται ούτε στις συμβάσεις, ούτε στις αποφάσεις των δικαστηρίων

 

Δεν έχουν τέλος οι καταγγελίες δανειοληπτών για αυθαιρεσίες από την πλευρά των servicers, εν αναμονή της απόφασης του Αρείου Πάγου που θα ξεκαθαρίσει τον τρόπο υπολογισμού του επιτοκίου στις ρυθμίσεις του νόμου Κατσέλη. Νοικοκυριά που εδώ και χρόνια συμμορφώνονται με τις δικαστικές αποφάσεις βρίσκονται αντιμέτωπα με αιφνίδιες χρεώσεις, αμφισβητήσεις διαγραφών και δοσολόγια που δεν ανταποκρίνονται ούτε στις συμβάσεις, ούτε στις αποφάσεις των δικαστηρίων.

 

«Τσουχτερά» δοσολόγια

Μιλώντας ο δικηγόρος παρουσίασε την περίπτωση νοικοκυριού που εντάχθηκε στον νόμο Κατσέλη πριν από έξι χρόνια. Όπως είπε, «πλήρωνε κανονικά τη δόση όπως την είχε ορίσει ο δικαστής, είχε γίνει ένα κούρεμα γύρω στο 40%, από 50.000 θα κατέβαλε 30.000 ευρώ». Όμως, «ξαφνικά ήρθε ένα δοσολόγιο με σχεδόν διπλάσια δόση, αυθαίρετα, ενώ από την πλευρά των εταιρειών διαχείρισης λένε ότι χρωστάει το συνολικό ποσό που χρωστούσε πριν από 6 χρόνια, πριν τη δικαστική απόφαση, χωρίς να λάβουν υπόψη το ποσό της διαγραφής».

 

Ο δικηγόρος σχολίασε ότι τέτοιες πρακτικές ασκούν αφόρητη ψυχολογική πίεση στους δανειολήπτες αφού συχνά δέχονται οχλήσεις από εταιρείες διαχείρισης που τους απειλούν πως θα χάσουν το σπίτι τους αν δεν πληρώσουν τις νέες απαιτήσεις.

 

Εν αναμονή της απόφασης

Η απόφαση του Αρείου Πάγου θα ξεκαθαρίσει πώς τελικά θα γίνεται ο υπολογισμός του επιτοκίου - αν δηλαδή θα γίνεται με βάση το συνολικό κεφάλαιο ή τη δόση, με τον δικηγόρο να υπογραμμίζει πως, κατά την άποψή του, στις περιπτώσεις που υπάρχουν δικαστικές αποφάσεις το επιτόκιο ορίζεται με βάση τη δόση. Δηλαδή, όταν κάποιος έχει δόση 160 ευρώ, «με το επιτόκιο θα γίνει γύρω στα 180 ευρώ».

Η εισαγγελική εισήγηση έχει ταχθεί υπέρ των δανειοληπτών, ωστόσο μέχρι να εκδοθεί η απόφαση πολλές υποθέσεις παίρνουν συνεχείς αναβολές. «Η δόση στο μεταξύ τρέχει» σημείωσε ο δικηγόρος, με αποτέλεσμα οι πολίτες να καλούνται να πληρώνουν ποσά που δεν είναι τα σωστά ή να βλέπουν τα δάνειά τους να «κοκκινίζουν».

 

Οι επιπτώσεις μιας δυσμενούς απόφασης

Σύμφωνα με τον δικηγόρο , αν ο Άρειος Πάγος τελικά αποφασίσει υπέρ των servicers, «θα δούμε τεράστια ανατροπή», καθώς χιλιάδες δανειολήπτες μπορεί να θεωρηθεί ότι δεν κατέβαλαν όσα όριζε η απόφαση και έτσι να βγουν εκτός νόμου Κατσέλη. «Θα είναι πάρα πολύ άσχημη η κατάσταση», τόνισε, εκφράζοντας την ελπίδα ότι η τελική κρίση θα δώσει λύση σε ένα μείζον κοινωνικό πρόβλημα.

Μπορεί ένα ακίνητο 300.000 ευρώ να βγει σε πλειστηριασμό για 100.000 ευρώ; Πότε έχει νόημα να αμυνθεί ο οφειλέτης και πότε όχι

 Η τιμή πρώτης προσφοράς στον πλειστηριασμό καθορίζεται από την εμπορική αξία του ακινήτου

 

Τι προβλέπει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας για τη μείωση της τιμής του ακινήτου

Γιατί η τιμή στον πλειστηριασμό είναι χαμηλότερη από την πραγματική

Πώς μπορεί να αμυνθεί ο οφειλέτης

Η τιμή πρώτης προσφοράς απέχει από την πραγματική αξία, ενώ ενδέχεται να μειωθεί περαιτέρω λόγω άγονων πλειστηριασμών.

Δεν είναι λίγες οι καταγγελίες που γίνονται από οφειλέτες για τον πλειστηριασμό του ακινήτου τους σε αρκετά χαμηλότερη τιμή από την εμπορική. Πρόσφατα, είδε το φως της δημοσιότητας η υπόθεση ενός πολύτεκνου πατέρα, του οποίου το ακίνητό του βγήκε σε πλειστηριασμό μόλις για 100.000 ευρώ, αν και ο ίδιος ισχυρίζεται ότι παλαιότερα είχε εκτιμηθεί για 250.000 ευρώ, με την τράπεζα να μειώνει μονομερώς την αξία του ακινήτου.

 

Η συγκεκριμένη υπόθεση προκάλεσε αντιδράσεις, ωστόσο δεν είναι η μόνη. Παρόμοιες ιστορίες εμφανίζονται όλο και συχνότερα, αν και η μείωση της αξίας του ακινήτου δεν γίνεται μονομερώς από την τράπεζα, αλλά με βάση συγκεκριμένα νομικά βήματα που επιτρέπουν αυτή τη σταδιακή μείωση.

 

Τι προβλέπει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας για τη μείωση της τιμής του ακινήτου

Η τιμή πρώτης προσφοράς στον πλειστηριασμό καθορίζεται από την εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Σύμφωνα με το άρθρο 993 ΚΠολΔ, αυτή η αξία πρέπει να αποτυπώνεται στην κατασχετήρια έκθεση και προκύπτει από την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή που ορίζει ο δικαστικός επιμελητής. Στην πράξη, όμως, οι αρχικές εκτιμήσεις συχνά γίνονται με τιμές χαμηλότερες από τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.

 

Από εκεί και πέρα, αν ο πρώτος πλειστηριασμός αποτύχει, ο νόμος προβλέπει σταδιακή μείωση. Το άρθρο 966 ΚΠολΔ ορίζει ότι στον πρώτο επαναληπτικό πλειστηριασμό η τιμή παραμένει ίδια, στον δεύτερο πέφτει στο 80% της αρχικής, στον τρίτο στο 65% και, αν εξακολουθεί να μην υπάρχει ενδιαφέρον, το δικαστήριο μπορεί να καθορίσει ακόμη χαμηλότερη τιμή. Έτσι, ένα ακίνητο που αρχικά εκτιμήθηκε στις 300.000 ευρώ μπορεί μέσα σε λίγους μήνες να εκπλειστηριασθεί για 100.000 ευρώ ή και λιγότερο, αν το επιτρέψουν οι συνθήκες.

 

Αυτό το νομικό πλαίσιο έχει ως αποτέλεσμα να δημιουργούνται μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στην πραγματική αξία ενός ακινήτου και στο ποσό που τελικά αποφέρει στον πλειστηριασμό. Για τον οφειλέτη, αυτό σημαίνει ότι όχι μόνο χάνει το σπίτι του σε τιμή χαμηλότερη από την αγορά, αλλά συχνά μένει να χρωστάει το μεγαλύτερο μέρος του δανείου.

 

Γιατί η τιμή στον πλειστηριασμό είναι χαμηλότερη από την πραγματική

Το σίγουρο, πάντως, είναι ότι, ακόμα και αν το ακίνητο κατακυρωθεί σε πλειοδότη ήδη από τον πρώτο πλειστηριασμό, η τιμή πώλησής του θα απέχει από τις πραγματικές τιμές της αγοράς.

 

Αυτή η απόκλιση της εκτίμησης οφείλεται σε δύο λόγους. Οπωσδήποτε, ισχύει αυτό που ισχυρίζονται πολλοί οφειλέτες, ότι δηλαδή η τράπεζα ή ο servicer θέλει το ακίνητο να πωληθεί σε χαμηλή τιμή, ώστε να «φύγει» γρήγορα, να «ξεφορτωθεί» η τράπεζα το κόκκινο δάνειο και γενικά να βελτιωθούν οι ισολογισμοί της. Παράλληλα, είναι πολύ συχνό φαινόμενο το ακίνητο να το αγοράζει τελικά εταιρεία real estate, θυγατρική της τράπεζας, η οποία επιδιώκει να το αποκτήσει φθηνά, για να έχει μεγαλύτερο κέρδος στη μεταπώληση.

 

Ωστόσο, είναι απλοϊκό να μιλάμε για την πρακτική μιας τράπεζας που λειτουργεί κακόβουλα. Κατά βάση, είναι πολύ λογικό το ακίνητο να εκπλειστηριάζεται τελικά σε αρκετά χαμηλότερη τιμή από την εμπορική του αξία για τον απλό λόγο ότι η απόκτηση ενός ακινήτου μέσω πλειστηριασμού κρύβει πολύ σοβαρούς νομικούς κινδύνους.

 

Κάθε πλειοδότης σε πλειστηριασμό ακινήτου γνωρίζει ότι αυτός μπορεί μετέπειτα -ακόμα και μήνες ή χρόνια μετά- να ακυρωθεί, συνήθως για λόγους που δεν αφορούν τον ίδιο. Με λίγα λόγια, το ρίσκο είναι τεράστιο και φυσικά τέτοιο ρίσκο αποτυπώνεται και στην πτώση της τιμής του ακινήτου, το οποίο δεν είναι εφικτό να πωληθεί στην τιμή που θα έπιανε, αν πωλούνταν μέσω ελεύθερης μεταβίβασης.

 

Πώς μπορεί να αμυνθεί ο οφειλέτης

Πάντως, ο δανειολήπτης δεν είναι άοπλος απέναντι σε αυτή τη διαδικασία. Το βασικό του όπλο είναι η ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης, με την οποία μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο τη διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς. Ο νόμος ορίζει ότι η τιμή αυτή δεν πρέπει να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Παρ’ όλα αυτά, σπάνια οι πρώτες εκτιμήσεις αντανακλούν τις πραγματικές τιμές της αγοράς, με αποτέλεσμα οι οφειλέτες να έχουν λόγο να προσφύγουν.

 

Στην πράξη, τα δικαστήρια δέχονται την ανακοπή και τη διόρθωση της τιμής με αύξησή της, όταν η πρώτη εκτίμηση του ακινήτου κατά την κατάσχεση απέχει ουσιωδώς από την εμπορική του αξία. Αν η απόκλιση είναι μικρή (κάτω από 10%), την απορρίπτουν, με πληθώρα δικαστικών αποφάσεων να αναφέρει ότι τέτοιου μεγέθους απόκλιση δικαιολογείται από το νομικό ρίσκο που αναλαμβάνει ο πλειοδότης στον πλειστηριασμό.

 

Άλλωστε, η διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς δεν είναι πανάκεια. Διότι αν η τιμή ανέβει υπερβολικά, το πιθανότερο είναι ότι ο πλειστηριασμός θα αποβεί άγονος, με αποτέλεσμα ύστερα η τιμή να πέσει αυτόματα πολύ χαμηλότερα.

 

Συνεπώς, όταν ο δανειολήπτης λάβει την κατασχετήρια έκθεση, βρίσκεται μπροστά σε ένα κρίσιμο δίλημμα. Από τη μία πλευρά, επιδιώκει να ανέβει η τιμή, ώστε να μειωθεί όσο το δυνατόν περισσότερο το υπόλοιπο του χρέους του. Από την άλλη, αν η τιμή ανέβει υπερβολικά, ελλοχεύει ο κίνδυνος να αποτύχουν οι πρώτοι πλειστηριασμοί και να ακολουθήσει μια πολύ μεγαλύτερη μείωση στη συνέχεια, φέρνοντας το αποτέλεσμα που θέλει να αποφύγει.

 

Γι’ αυτό, οι δικηγόροι τονίζουν ότι η ανακοπή πρέπει να ασκείται στρατηγικά: αφενός όταν η τιμή που έχει οριστεί απέχει ουσιωδώς από την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου, αφετέρου όταν για το συγκεκριμένο ακίνητο –λόγω θέσης και περιοχής– υπάρχει εύλογη ζήτηση στην αγορά. Στις περιπτώσεις αυτές, η προσφυγή μπορεί να οδηγήσει σε δικαστική απόφαση που θα διορθώσει την τιμή πρώτης προσφοράς σε επίπεδο πιο κοντά στην πραγματικότητα, προσφέροντας καλύτερη προοπτική κάλυψης της οφειλής.

ΜΟΝΑΔΙΚΗ ΕΠΙΤΥΧΙΑ ΤΟΥ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΥ ΓΡΑΦΕΙΟΥ ΜΑΣ–ΑΚΥΡΩΣΗ ΤΟΥ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ ΤΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΑΤΤΙΚΗΣ

Το Δικηγορικό Γραφείο Χρήστος Πέτκος και Συνεργάτες πέτυχε να γίνει δεκτή αίτηση ακυρώσεως κατά της Κύρωσης του Πολεοδομικού Σχεδίου εντός Δήμου Παλλήνης Αττικής για λογαριασμό εντολέων μας για παραβίαση του δικαιώματος στην ιδιοκτησία  αρ. 17 Σ, καταχρηστική άσκηση δικαιώματος 281 ΑΚ κλπ

 

Οι αιτούντες μπορούν να απολαύσουν ξανά πλήρη δικαίωμα στην ιδιοκτησία τους Επίσης, καταδικάζει την Περιφέρεια Αττικής να συμμορφωθεί άμεσα και να επαναλάβει το Πολεοδομικό Σχέδιο της περιοχής, με βάση όσα ορίζει η δικαστική απόφαση. Την υπόθεση χειρίστηκε προσωπικά ο Δικηγόρος Αθηνών κ. Χρήστος Πέτκος.

 

Δείτε την υπ.αρ. 1966_2025 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών αναλυτικά εδώ:https://drive.google.com/file/d/1fMfCI37GuRuBivOAf8zAURBXLGTenktM/view?usp=drive_link

Απαλλαγή Εγγυητή από χρέη 4,15 εκατ. ευρώ – Κι όμως, γίνεται!

 Μία εξαιρετικά σημαντική απόφαση χειρίστηκε δικηγόρος, εξειδικευμένος στο τραπεζικό δίκαιο και στη διαχείριση οφειλών και χρεών σε ιδιώτες και επιχειρήσεις. Ο δικηγόρος χειρίστηκε υπόθεση φυσικού προσώπου, με συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές ύψους 4.153.489,29 ευρώ, η οποία κατέληξε σε πλήρη δικαίωση του εντολέα του.

 

Με την υπ’ αριθμ. 2/2024 απόφαση, το Πρωτοδικείο της Ζακύνθου έκρινε ότι ο αιτών πληρούσε τα κριτήρια της «πολύ μικρής οντότητας» κατά το άρθρο 78 παρ. 2 του ν. 4738/2020 σε συνδυασμό με το άρθρο 2 ν. 4308/2014, ενώ βρισκόταν σε γενική και μόνιμη αδυναμία πληρωμής. Το Δικαστήριο, επικαλούμενο τις διατάξεις του άρθρου 77 παρ. 4 και του άρθρου 178 παρ. 1 ν. 4738/2020, απέρριψε την αίτηση πτώχευσης λόγω ανεπάρκειας περιουσίας, αλλά διέταξε την καταχώριση του οφειλέτη στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας (ΗΜΦ).

 

Η καταχώριση αυτή, βάσει του άρθρου 192 ν. 4738/2020, οδηγεί, εφόσον δεν υπάρξουν ενστάσεις πιστωτών, σε πλήρη απαλλαγή από όλα τα χρέη μετά την πάροδο 36 μηνών. Έτσι, ο εντολέας του δικηγόρου, παρά το υπέρογκο χρέος άνω των 4 εκατομμυρίων ευρώ, θα απαλλαγεί πλήρως και θα αποκτήσει τη δυνατότητα επανεκκίνησης της οικονομικής και επαγγελματικής του ζωής.

 

Η σημασία της απόφασης είναι κομβική, καθώς αποδεικνύει ότι ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας δεν αποτελεί θεωρητικό εργαλείο αλλά πρακτική λύση για υπερχρεωμένους πολίτες. Ανεξαρτήτως ύψους οφειλών, ακόμη και σε περιπτώσεις πολλών εκατομμυρίων ευρώ, η διαδικασία της πτώχευσης μικρού αντικειμένου και η καταχώριση στο ΗΜΦ διασφαλίζει την πολυπόθητη «δεύτερη ευκαιρία».

 

Τα βασικά σημεία της απόφασης:

Ο αιτών είχε συνολικές οφειλές 4.153.489,29 ευρώ.

Δεν διέθετε ακίνητη ή ρευστοποιήσιμη περιουσία.

Απορρίφθηκε η αίτηση πτώχευσης, αλλά διατάχθηκε η καταχώριση στο ΗΜΦ.

Μετά από 36 μήνες θα επέλθει πλήρης απαλλαγή από όλα τα χρέη.

Η απόφαση αυτή αναδεικνύεται σε ορόσημο, καθώς δίνει σαφές μήνυμα: για κάθε υπερχρεωμένο πολίτη που βρίσκεται σε αδυναμία πληρωμών, ο μόνος ασφαλής δρόμος προς την απαλλαγή και την επανένταξη στην οικονομική δραστηριότητα είναι η αξιοποίηση των διατάξεων του ν. 4738/2020 και η εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση.

ΝΕΟ ΜΠΛΟΚΟ ΣΕ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ, ΔΩΡΕΕΣ,ΑΠΟΔΟΧΕΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ

Έρχονται νέοι καυγάδες στις πολυκατοικίες μετά την απόφαση - βόμβα για τους κοινόχρηστους χώρους

Η απόφαση αναμένεται να επηρεάσει άμεσα την καθημερινότητα στις πολυκατοικίες, όπου οι σχέσεις συνιδιοκτητών συχνά δοκιμάζονται από παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους.

Νέες ισορροπίες στη συνύπαρξη των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών φέρνει η απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, με αριθμό 1616/2025, η οποία θέτει σαφή όρια στη δυνατότητα τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους.

 

Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο έκρινε ότι η διάταξη του νόμου 4178/2013, που επιτρέπει την υποβολή αίτησης τακτοποίησης από συνιδιοκτήτη με βάση την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας, δεν μπορεί να εφαρμοστεί όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εκφράζονται αντιρρήσεις από άλλον ιδιοκτήτη.

 

Η υπόθεση που απασχόλησε το ΣτΕ αφορούσε σε αυθαίρετες κατασκευές σε πολυκατοικία στον Δήμο Παπάγου-Χολαργού, σε χώρους όπως πιλοτή και τμήμα οικοπέδου.

 

Το δικαστήριο έκρινε ότι, μολονότι ο νόμος είχε στόχο να διευκολύνει την καταγραφή και αντιμετώπιση αυθαιρέτων, δεν μπορεί να παραβιάζει το δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών συνιδιοκτητών. Κατά συνέπεια, η συναίνεση ακόμη και ενός μόνο ιδιοκτήτη αποκτά καθοριστική σημασία, καθώς αρκεί η αντίρρησή του για να μπλοκάρει τη διαδικασία τακτοποίησης.

 

Η απόφαση αναμένεται να επηρεάσει άμεσα την καθημερινότητα στις πολυκατοικίες, όπου οι σχέσεις συνιδιοκτητών συχνά δοκιμάζονται από παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους.

 

Για παράδειγμα, σε μια πολυκατοικία όπου ένας ιδιοκτήτης έχει κλείσει αυθαίρετα μέρος της πιλοτής για να δημιουργήσει αποθήκη, μέχρι σήμερα μπορούσε να επιδιώξει τακτοποίηση επικαλούμενος την πλειοψηφία. Πλέον, εάν έστω ένας άλλος ιδιοκτήτης αντιταχθεί, η τακτοποίηση δεν μπορεί να προχωρήσει. Αυτό σημαίνει ότι η αυθαίρετη κατασκευή παραμένει εκτεθειμένη σε κυρώσεις και δεν αποκτά νομιμοποίηση.

 

Ένα δεύτερο παράδειγμα αφορά τη χρήση τμήματος του ακάλυπτου χώρου οικοπέδου, όπου ορισμένοι συνιδιοκτήτες μπορεί να έχουν τοποθετήσει στέγαστρο για στάθμευση. Αν κάποιος από τους υπόλοιπους διαφωνήσει, η δυνατότητα τακτοποίησης χάνεται, ανεξάρτητα από το αν η πλειοψηφία των ποσοστών είναι υπέρ. Έτσι, ο κοινόχρηστος χαρακτήρας του χώρου προστατεύεται, αλλά η καθημερινή λειτουργία της πολυκατοικίας μπορεί να βρεθεί σε αδιέξοδο.

 

Τρίτο χαρακτηριστικό παράδειγμα προκύπτει όταν επιχειρείται η αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου, όπως η μετατροπή ενός ισόγειου τμήματος σε επαγγελματικό χώρο ή κατοικία. Με το νέο πλαίσιο, ένας μόνο συνιδιοκτήτης μπορεί να αποτρέψει την τακτοποίηση, επικαλούμενος την απώλεια του κοινόχρηστου χαρακτήρα και την αλλοίωση της λειτουργίας της οικοδομής.

ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ ΑΝΑΣΑ ΖΩΗΣ ΓΙΑ ΟΦΕΙΛΕΤΡΙΑ- ΔΑΝΕΙΑ ΥΨΟΥΣ 112.000,00 ΕΥΡΩ «ΚΟΥΡΕΥΤΗΚΑΝ 30%

Δικηγορικό Γραφείο Χρήστος Πέτκος και Συνεργάτες: Ποσοστό διαγραφής άνω του 30% -Μηνιαία δόση 320,00 ευρώ για 240 μήνες-διάσωση κύριας διώροφης κατοικίας 68,00 τμ & 60,00 τμ, ενός  (1) οικοπέδου σε νησί και ενός (1) ΙΧ αυτοκίνητου - Διαγραφή ποσού 34.651,51 ευρώ. Με την υπ.αρ. 2102/2025 απόφαση του  ΜΠΑθηνών Περιφερειακή Έδρα Κρωπίας.

 

Δείτε την υπ.αρ. 2102/2025 απόφαση του  ΜΠΑθηνών Περιφερειακή Έδρα ΚΟΡΩΠΙΟΥ αναλυτικά εδώ:

https://drive.google.com/file/d/1e_0b0B9H1VrQJlIcNGt9jUYvcWKqfMtf/view?usp=drive_link

Μπορεί να βγει το σπίτι μου σε πλειστηριασμό χωρίς να το γνωρίζω; Τα «παραθυράκια» στην επίδοση και η άμυνα του οφειλέτη

 Για να ολοκληρωθεί η κατάσχεση, θα πρέπει να συνταχθεί κατασχετήρια έκθεση, η οποία πρέπει να επιδοθεί σε 8 ημέρες στον οφειλέτη.

 

-Τι και πότε πρέπει να επιδίδεται στον οφειλέτη;

-Πώς γίνεται η επίδοση

-Πώς μπορεί να αμυνθεί ο οφειλέτης

 

Δεν είναι σπάνιο φαινόμενο οφειλέτες να μη γνωρίζουν ότι το σπίτι τους βγαίνει σε πλειστηριασμό και να το μαθαίνουν από τρίτους ή από τις αγγελίες του τοποθετούνται από τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων στους ιστότοπους real estate.

 

Στην πραγματικότητα, βέβαια, αυτή η άγνοια θα έπρεπε να είναι η εξαιρετικά σπάνια εξαίρεση και όχι μια κανονικότητα που φτάνει ολοένα και συχνότερα στις δικαστικές αίθουσες.

 

Η μη γνώση του οφειλέτη οφείλεται στη διαδικασία της επίδοσης της κατασχετήριας έκθεσης, διαδικασία που σε ορισμένες περιπτώσεις δεν απαιτεί τη «χέρι με χέρι» παράδοσή της στον οφειλέτη.

 

Ωστόσο, οι οφειλέτες δεν είναι απροστάτευτοι, καθώς υπάρχουν συγκεκριμένα επιχειρήματα που μπορούν να προτάξουν με ανακοπή κατά του πλειστηριασμού, με τα δικαστήρια να έχουν δικαιώσει αντίστοιχες περιπτώσεις ουκ ολίγες φορές.

 

Τι και πότε πρέπει να επιδίδεται στον οφειλέτη;

Εφόσον πρόκειται για ακίνητο, ο δανειστής με τον εκτελεστό τίτλο που έχει στα χέρια του (δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής), μπορεί σε πρώτη φάση να προχωρήσει σε κατάσχεση του ακινήτου, δηλαδή δέσμευσή του που αποτελεί το αναγκαίο στάδιο πριν τον πλειστηριασμό.

 

Για να ολοκληρωθεί η κατάσχεση, θα πρέπει να συνταχθεί κατασχετήρια έκθεση, η οποία πρέπει να επιδοθεί σε 8 ημέρες στον οφειλέτη.

 

Ωστόσο, κατάσχεση δεν σημαίνει πλειστηριασμός, καθώς ο πλειστηριασμός θα πρέπει να προσδιορισθεί. Όταν αυτό γίνει και καθοριστεί η ημέρα και η ώρα του πλειστηριασμού, θα πρέπει ο δανειστής να προχωρήσει σε δύο ενέργειες:

 

Δημοσίευση στην πλατφόρμα ηλεκτρονικών πλειστηριασμών e-auction.

Εκ νέου επίδοση στον οφειλέτη 15 ημέρες πριν την διεξαγωγή του πλειστηριασμού.

Εφόσον δεν γίνουν αυτές οι επιδόσεις, η διαδικασία είναι άκυρη και ο πλειστηριασμός μπορεί να προσβληθεί με ανακοπή.

 

Όμως, επίδοση δεν σημαίνει πάντα, όπως αρκετοί νομίζουν, ότι ο δικαστικός επιμελητής αναζητά τον οφειλέτη μέχρι να τον βρει και να του παραδώσει το έγγραφο. Υπάρχει και η μέθοδος της θυροκόλλησης που σε πολλές περιπτώσεις δημιουργεί και τις συνθήκες για το παράδοξο να μη γνωρίζει ο οφειλέτης ότι το σπίτι του βγαίνει σε πλειστηριασμό.

 

Πώς γίνεται η επίδοση

Ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας ορίζει ότι ο δικαστικός επιμελητής επιδίδει το έγγραφο στον οφειλέτη στην κατοικία του ή στην επαγγελματική του εγκατάσταση.

 

Εφόσον δεν τον βρει, το επιδίδει σε οποιοδήποτε πρόσωπο συνοικεί ή εργάζεται στον χώρο και είναι κατάλληλο προς τούτο, δηλαδή έχει δικαιοπρακτική ικανότητα (είναι ενήλικο, με πλήρη συνείδηση) και δεν είναι αντίδικος.

 

Αν δεν βρει κανένα άτομο να επιδώσει το έγγραφο, τότε ο δικαστικός επιμελητής προχωρά στη διαδικασία της θυροκόλλησης, δηλαδή τοποθετεί το έγγραφο στην είσοδο της κατοικίας ή του καταστήματος.

 

Για να είναι έγκυρη η θυροκόλληση, θα πρέπει να ισχύουν δύο προϋποθέσεις:

 

Να συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή έκθεση θυροκόλλησης, όπου καταγράφει τη διεύθυνση, την απουσία του παραλήπτη, ότι δεν βρέθηκε άλλο κατάλληλο πρόσωπο και ότι έγινε θυροκόλληση.

Να επιδώσει την έκθεση στο δήμο ή στην κοινότητα της κατοικίας του οφειλέτη μέσα σε 24 ώρες από τη θυροκόλληση.

Εφόσον δεν τηρηθούν αυτές οι προϋποθέσεις, η θυροκόλληση και συνεπώς όλη η επίδοση είναι άκυρη, οπότε ως τυπική προϋπόθεση του πλειστηριασμού συμπαρασύρει σε ακυρότητα και αυτόν.

 

Πώς μπορεί να αμυνθεί ο οφειλέτης

Δεν είναι σπάνιο ο οφειλέτης να καταλήξει να μη γνωρίζει ότι το ακίνητό του εκπλειστηριάζεται, αν δεν του επιδόθηκε αυτοπροσώπως η περίληψη της κατασχετήριας έκθεσης.

 

Μπορεί, για παράδειγμα η θυροκόλληση να μη γίνει σωστά και να χαθεί το έγγραφο ή να απουσιάζει για καιρό από την κατοικία του ή ακόμα και δολίως να αφαιρεθεί το έγγραφο από την είσοδο της πολυκατοικίας.

 

Το ερώτημα σε αυτή την περίπτωση είναι αν και πώς μπορεί να αμυνθεί ο οφειλέτης. Ουσιαστικά, δύο είναι οι επιλογές του.

 

Η πρώτη είναι να διερευνήσει αν ακολουθήθηκαν οι προϋποθέσεις της θυροκόλλησης. Αρκετά συχνά ο δικαστικός επιμελητής δεν συντάσσει έκθεση θυροκόλλησης ή δεν επιδίδει και στον Δήμο ή επιδίδει στον Δήμο με καθυστέρηση πέρα από τις 24 ώρες, οπότε η επίδοση είναι άκυρη. Επιπλέον, πολλές φορές η έκθεση θυροκόλλησης έχει ελαττώματα, καθώς δεν αναγράφονται όλα τα απαιτούμενα στοιχεία.

 

Αν οι προϋποθέσεις έχουν τηρηθεί με ακρίβεια, τότε η μόνη επιλογή του οφειλέτη είναι να ισχυριστεί στην ανακοπή που θα ασκήσει ότι η επίδοση μέσω θυροκόλλησης ήταν προσχηματική. Μπορεί, δηλαδή, να ισχυριστεί ότι βρισκόταν στην κατοικία του και δεν έγινε καμία προσπάθεια από τον δικαστικό επιμελητή να τον βρει και να του επιδώσει αυτοπροσώπως το έγγραφο.

 

Επίσης, μπορεί να ισχυριστεί ότι η επίδοση μέσω θυροκόλλησης έγινε καταχρηστικά, με στόχο την άγνοια του οφειλέτη. Αυτό μπορεί να αποδειχθεί αν όλα τα έγγραφα της διαδικασίας επιδίδονται με τον ίδιο τρόπο, οπότε πλέον υπάρχει σαφής υπόνοια ότι συστηματικά αποφεύγεται η προσέγγιση του οφειλέτη.

 

Σημειωτέον, ότι τα δικαστήρια με πλείστες δικαστικές αποφάσεις έχουν ακυρώσει πλειστηριασμούς για τους παραπάνω λόγους.

Συνέντευξη του Δικηγόρου Χρήστου Θ. Πέτκου στον τηλεοπτικό σταθμό ERTNEWS και την εκπομπή UPDATE για την πρόσβαση των σκύλων στην παραλία, εστιατόρια κλπ

Συνέντευξη του Δικηγόρου Χρήστου Θ. Πέτκου στον τηλεοπτικό σταθμό ERTNEWS και την εκπομπή UPDATE για όσα προβλέπει η νομοθεσία για την πρόσβαση των σκύλων στην παραλία, τους υπαίθριους χώρους εστιατορίων και καφετεριών και τα μέσα μεταφοράς. Μπορείτε να την  ακούσετε από το 1.28.50 λεπτό και μετά.

https://www.ertflix.gr/vod/vod.636520-ertnews-update-734

Πίνεις το απογευματινό καφεδάκι σου ή τον χυμό σου στην βεράντα ή την αυλή του σπιτιού σου και σε ενοχλεί το γάβγισμα του σκύλου του γείτονά σου. Διάβασε τι μπορείς να κάνεις:

https://dikigoros-athena.blogspot.com/2025/07/blog-post_21.html

Διάβασε τα σημαντικότερα σημεία του θέματος Σκύλος & Παραλία στο ertnews.gr

https://www.ertnews.gr/video/osa-provlepei-i-nomothesia-gia-tin-prosvasi-ton-skylon-stin-paralia/

Συνέντευξη του Δικηγόρου Χρήστου Θ. Πέτκου στο ραδιόφωνο του Πρώτου Προγράμματος για το τι ισχύει για τα ζώα συντροφιάς στις θάλασσες, τους υπαίθριους χώρους εστιατορίων και καφετεριών και τα μέσα μεταφοράς

Συνέντευξη του Δικηγόρου Χρήστου Θ. Πέτκου στο ραδιόφωνο του Πρώτου Προγράμματος για το τι ισχύει για τα ζώα συντροφιάς στις θάλασσες, τους υπαίθριους χώρους εστιατορίων και καφετεριών και τα μέσα μεταφοράς. Μπορείτε να την  ακούσετε από το 9.50 λεπτό και μετά.

https://www.ertecho.gr/radio/proto/show/se-diadrasi/ondemand/1054675/se-di-drasi-me-tin-areti-mpita-17-07-2025/

 

Υ.Γ.Από κεκτημένη ταχύτητα έκανα λάθος στην αναφορά του άρθρου 924 ΠΚ αντί του ορθού 924 ΑΚ.

 

Πίνεις το απογευματινό καφεδάκι σου ή τον χυμό σου στην βεράντα ή την αυλή του σπιτιού σου και σε ενοχλεί το γάβγισμα του σκύλου του γείτονά σου. Διάβασε τι μπορείς να κάνεις:

https://dikigoros-athena.blogspot.com/2025/07/blog-post_21.html

Τρείς άνθρωποι με απόφαση της Δικαιοσύνης κέρδισαν την ησυχία τους από το γάβγισμα του σκύλου των γειτόνων τους

Απόφαση Ράπισμα -Αφορά την Ηχορύπανση από γαβγίσματα Σκύλου

Το Δικηγορικό Γραφείο Χρήστος Πέτκος και Συνεργάτες πέτυχε με την με αριθμό 4190/2025 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών  την λήψη ασφαλιστικών μέτρων υπερ τριμελούς νοικοκυριού. Η κατάσταση είχε προκαλέσει στους (2) δύο συζύγους και στο τέκνο προβλήματα υγείας. Επανήλθε η ηρεμία τους. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης του κηδεμόνα του ζώου για προμήθεια ειδικού κολλάρου ή συσκευής κατά του γαβγίσματος απειλεί σε βάρος τους πρόστιμο 200 Ευρώ και κράτηση είκοσι (20) ημερών σε κάθε παράβαση και επιβολή υπερ των εντολέα μας των δικαστικών εξόδων .

 

Δείτε αναλυτικά εδώ την απόφαση:

https://drive.google.com/file/d/1_aPLM42c8saNb_JlYAkKKHZRFf_nY5Ga/view?usp=drive_link