Τέλος η περίοδος ανοχής για τους «πονηρούς» του νόμου Κατσέλη

 Στο σφυρί με διαδικασίες εξπρές κρυμμένα ακίνητα και εξοχικά - Μπόνους για τους εκκαθαριστές

-Νέα διάταξη του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας στοχεύει στην εκποίηση ακινήτων που καθυστερούν επί χρόνια, παρά τις δικαστικές αποφάσεις.

-Η διάταξη αφορά οφειλέτες του νόμου Κατσέλη που, ενώ διέσωσαν την κύρια κατοικία τους, δεν ρευστοποίησαν άλλα ακίνητα, αξίας άνω των 300 εκατ. ευρώ.

-Ο εκκαθαριστής αποκτά περισσότερες αρμοδιότητες, παρακάμπτοντας τον οφειλέτη και επιταχύνοντας τις διαδικασίες μεταβίβασης.

-Προβλέπονται οικονομικά κίνητρα για τους εκκαθαριστές, με αμοιβή 5% επί της πώλησης και μπόνους 0,5% για πωλήσεις εντός 6 μηνών.

-Στόχος είναι η αύξηση της προσφοράς ακινήτων, η διευθέτηση χρεών και η είσπραξη από τους πιστωτές, αποκαθιστώντας την αίσθηση δικαιοσύνης.

Η κυβέρνηση στήνει παγίδα για τους «πονηρούς» του νόμου Κατσέλη που κέρδισαν δικαστήρια και προστασία, αλλά, ενώ διέσωσαν το σπίτι τους και πέτυχαν κούρεμα, δόσεις ή αναστολή πληρωμών για τις οφειλές τους, κωλυσιεργούν επί μια δεκαετία και με διάφορες δικαιολογίες και προφάσεις, προκειμένου να μη βγουν στο σφυρί το δεύτερο, το τρίτο ή… και τα δέκα σπίτια ή άλλα ακίνητα που έχουν, παρότι η ίδια η απόφαση του δικαστηρίου που τους διέσωσε και τους προστάτευσε επέβαλε τη ρευστοποίησή τους.

 

Η περίοδος χάριτος και ανοχής για έχοντες και κατέχοντες οφειλέτες που εκμεταλλεύτηκαν τα κενά του νόμου Κατσέλη όχι για να επιβιώσουν, αλλά για να διατηρήσουν αλώβητη την περιουσία τους εις βάρος των πιστωτών και της κοινωνίας, φτάνει στο τέλος της. Μια νέα διάταξη βγάζει από τον πάγο χιλιάδες υποθέσεις που λιμνάζουν από το 2010 λόγω γραφειοκρατίας ή δόλου. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, πίσω από το κόλπο των καθυστερήσεων, κρύβονται και δεκάδες χιλιάδες σπίτια ή άλλα ακίνητα, αξίας άνω των 300 εκατ. ευρώ συνολικά, τα οποία από το 2026 θα εκποιούνται μαζικά με διαδικασίες εξπρές.

 

Το κόλπο για να μένουν μέσα…

Το φαινόμενο είχε πάρει διαστάσεις επιδημίας, από το 2010 και μετά. Οι Διαχειριστές Δανείων (Servicers) περιγράφουν μια πάγια τακτική: ο οφειλέτης, έχοντας διασφαλίσει την κύρια κατοικία του μετά την ένταξη στον νόμο Κατσέλη, αδιαφορεί για την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων. Επικαλείται γραφειοκρατικά και προσωπικά εμπόδια, φορολογικές εκκρεμότητες ή απλώς κρύβεται, με αποτέλεσμα ο εκκαθαριστής που έχει οριστεί από το δικαστήριο της προστασίας να βρίσκεται με τα χέρια δεμένα και να μην μπορεί να εκτελέσει το σχέδιο αναδιάρθρωσης.

 

Το αποτέλεσμα; Χιλιάδες ακίνητα, η αξία των οποίων υπολογίζεται ότι ξεπερνά τα 300 εκατ. ευρώ, παραμένουν «άφαντα». Δεν αξιοποιούνται, δεν φορολογούνται όπως εκείνα των άλλων ιδιοκτητών και, κυρίως, δεν μπαίνουν στην αγορά για να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών και να ρίξουν τις τιμές, σε μια εποχή που η στέγη αποτελεί μείζον πρόβλημα για τη νέα γενιά.

 

Ωστόσο, νέα διάταξη που προωθεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών διευκολύνει τον εκκαθαριστή που ορίζει το δικαστήριο να εκπλειστηριάζει ακίνητα που -αν και τα στερούνται νοικοκυριά που έχουν πρόβλημα στέγασης επειδή έχουν καταστεί πανάκριβα και απλησίαστα- τα χαίρονταν αυτοί που τα διακρατούν χωρίς να τα έχουν καν αποπληρώσει. Εμμέσως, η ίδια διάταξη αποκαλύπτει και τα κόλπα που χρησιμοποιούσαν οι επιτήδειοι για να μη χάνουν τις περιουσίες τους, παραβιάζοντας στην πράξη και τις -ευνοϊκές για τους ίδιους- αποφάσεις των δικαστηρίων.

 

Διαδικασίες εξπρές και ισχυρά κίνητρα

Το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο του ΥΠΕΘΟ για τις σχολάζουσες κληρονομιές προβλέπει στο άρθρο 177 μια διάταξη-τροχοπέδη στους στρατηγικούς κακοπληρωτές.

 

Στο στόχαστρο μπαίνουν κυρίως εκείνοι που, ενώ εντάχθηκαν στον νόμο, κέρδισαν το δικαστήριο, πέτυχαν ευνοϊκές ρυθμίσεις και διέσωσαν την κύρια κατοικία τους, σκοπίμως δεν ρευστοποίησαν τη λοιπή περιουσία τους (δεύτερες κατοικίες, εξοχικά, αγροτεμάχια), όπως ρητά διέτασσε η δικαστική απόφαση που τους προστάτευσε.

 

Το νέο άρθρο έρχεται να κόψει τον γόρδιο δεσμό της γραφειοκρατίας με συνοπτικές διαδικασίες, μετατρέποντας τον εκκαθαριστή σε απόλυτο κυρίαρχο της διαδικασίας, με τρεις τρόπους:

 

1. Παράκαμψη του οφειλέτη: Ο εκκαθαριστής δεν θα χρειάζεται πλέον να «παρακαλάει» τον οφειλέτη να προσκομίζει χαρτιά ή να δίνει σημεία ζωής. Η ρύθμιση (άρθρο 177 του σχεδίου νόμου) καταργεί την υποχρέωση προσκόμισης φορολογικής ή ασφαλιστικής ενημερότητας του οφειλέτη για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση της περιουσίας τους σε επόμενο ιδιοκτήτη. Ακόμη και αυθαιρεσίες ή νομικά κωλύματα δεν εμποδίζουν πλέον το κύρος της μεταβίβασης.

 

2. Διαφάνεια και ταχύτητα: ο εκκαθαριστής υποχρεούται εντός τριών μηνών να δημοσιεύσει πρόσκληση ενδιαφέροντος. Αν δεν το κάνει, τότε αντικαθίσταται με συνοπτικές διαδικασίες ασφαλιστικών μέτρων.

 

3. Μπόνους για να τρέξει η αγορά: το πιο ενδιαφέρον σημείο της διάταξης είναι ίσως το οικονομικό κίνητρο. Για να κινηθεί η διαδικασία, το κράτος αντιλαμβάνεται ότι ο εκκαθαριστής πρέπει να πληρωθεί καλά και γρήγορα.

 

Συγκεκριμένα, η διάταξη προβλέπει:

 

■ Βασική αμοιβή για τον εκκαθαριστή: 5% επί του τιμήματος της πώλησης (πλέον ΦΠΑ).

■ Μπόνους ταχύτητας: έξτρα 0,5% αν η πώληση ολοκληρωθεί εντός 6 μηνών από τον διορισμό του.

Στόχος του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας είναι μια ρύθμιση που θα αποδειχθεί win-win για όλους, καθώς:

■ Τα ακίνητα φεύγουν από τα «αζήτητα» αυξάνοντας την προσφορά και διορθώνοντας τις τιμές στην κτηματαγορά.

■ Οι οφειλέτες διαγράφουν τα χρέη με την υπόλοιπη περιουσία τους, αλλά έχοντας διασώσει το σπίτι τους με ευνοϊκούς όρους, όπως προβλέπονται στη δικαστική απόφαση βάσει του νόμου Κατσέλη.

■ Οι πιστωτές εισπράττουν εξυγιαίνοντας τους ισολογισμούς τους, χωρίς να απειλείται η δημοσιονομική ευστάθεια και χωρίς να επιβαρύνεται ο νομοταγής φορολογούμενος.

 

Δικαιοσύνη για τους συνεπείς

Επιπλέον, η διάταξη αυτή αφήνει μια αίσθηση δικαιοσύνης για τα θέματα υπερχρέωσης, δηλαδή το μεγαλύτερο κοινωνικό πρόβλημα που αντιμετώπισε τις τελευταίες δεκαετίες η χώρα.

 

Ο νόμος Κατσέλη φτιάχτηκε πριν από 15 χρόνια (ν. 3869/2010) για να προστατεύσει τους αδύναμους και όχι για να προσφέρει ασυλία σε όσους έχουν περιουσία αλλά αρνούνται να πληρώσουν.

 

Νομικά παράθυρα του νόμου, όπως αυτό που τώρα κλείνει, αποτέλεσαν την αιτία για την οποία φράκαρε το σύστημα από αιτήσεις τις οποίες μαζικά υπέβαλλαν στρατηγικοί κακοπληρωτές -υπό την καθοδήγηση επαγγελματιών του χώρου- προκειμένου να αποκτήσουν ασυλία για τις δικές τους περιουσίες και μόνο, με συνέπεια να μην μπορούν πλέον να ενταχθούν και να εκδικαστούν οι αιτήσεις όσων είχαν πραγματικά ανάγκη, αφήνοντας εκτός νυμφώνος χιλιάδες βιοπαλαιστές οικογενειάρχες. Η καταστρατήγηση αυτή του νόμου Κατσέλη οδήγησε τελικά και στην πλήρη απαξίωση και κατάργησή του. Οι «πονηροί» του συστήματος, όμως, παίρνουν πλέον και το μήνυμα ότι το πάρτυ ασυδοσίας και αδράνειας τελείωσε

Το Μονομελές Εφετείο Πατρών βάζει φωτιά στα funds και την αγορά κόκκινων δανείων των 70 δισ. ευρώ

 Μετά από 15 χρόνια ένας δικαστής ρώτησε το fund πόσο αγόρασε το δάνειο που κατέχει

«Συναγερμός» σήμανε στα νομικά γραφεία των funds και των servicers μετά τη δημοσιοποίηση της ιστορικής απόφασης από το Εφετείο Πατρών  που «Ακύρωσε διαταγή πληρωμής λόγω μη αναγραφής της αξίας απόκτησης του δανείου από fund».

Οι servicers που δεν είχαν άμεση εμπλοκή στην υπόθεση, όπως και δικηγόροι, κινητοποιήθηκαν για να βρουν τη σχετική δικαστική υπόθεση με αριθμό 185/2025.

 

Πιο ισχυροί οι δανειολήπτες έναντι των fund

Οι δικηγόροι πλέον απέκτησαν ένα επιπλέον νομικό «όπλο» υπεράσπισης των δανειοληπτών, διότι η ακύρωση διαταγής πληρωμής δεν ήταν μία εύκολη υπόθεση, ενώ μετά την πρόσφατη απόφαση οι νέες εκδικάσεις από τους δικαστές δεν θα μπορούν να ξεπεράσουν το νομικό σκεπτικό του Εφετείου της Πάτρας.

Στο ενδεχόμενο να επεκταθούν οι δικαστικές αποφάσεις ακυρώσεων των διαταγών πληρωμής με το αιτιολογικό ότι δεν γράφεται ο χρόνος μεταβίβασης του δανείου και η αξία της απόκτησης του δανείου από το fund, αναμένεται να λειτουργήσει ως επιταχυντής των εξελίξεων στη διαχείριση των κόκκινων δανείων.

 

Πολύ καλά τα νέα μετά την απόφαση

Τα δικηγορικά γραφεία θεωρούν ότι η απόφαση αλλάζει τα δεδομένα σε απρόσμενο βαθμό για τους δανειολήπτες, καθώς είναι σε θέση να εμποδίσουν με νόμιμο τρόπο την έκδοση μιας διαταγής πληρωμής, που στην πράξη ξετυλίγει το… πουλόβερ της περιουσιακής τους κατάστασης.

 

Πώς θα αντιδράσουν τα fund από τους φορολογικούς παραδείσους

Για τα funds και τους servicers πρόκειται για ατομική βόμβα στα χαρτοφυλάκιά τους, όταν σήμερα διαχειρίζονται δάνεια συνολικής αξίας 70 δισ. ευρώ, τα οποία αποκτήθηκαν την περίοδο της δεκαετούς οικονομικής κρίσης που έπληξε τη χώρα μετά το 2010.

Οι νομικές δυσκολίες που προκύπτουν για τους επενδυτές – funds με λιγοστά ευρώ και με έδρα φορολογικούς παραδείσους, που απέκτησαν τα κόκκινα δάνεια έναντι πινακίου φακής.

 

Σε ποια αξία αγοράσατε το κόκκινο δάνειο

Πώς θα αντιδράσουν και πώς θα παρακάμψουν τη νομοθεσία, η οποία χάρη στους δικαστές ανέδειξε το «καυτό» θέμα που απασχολούσε τον δημόσιο διάλογο, με αναφορές ποιο ήταν το τίμημα που κατέβαλαν τα fund για να αποκτήσουν τα κόκκινα δάνεια αρχικής αξίας 90 δισ. ευρώ και σήμερα η αξία που κατέχουν ανέρχεται σε 70 δισ. ευρώ.

 

Η ιστορική απόφαση με αφετηρία το Πρωτοδικείο Αιγίου

Το Μονομελές Εφετείο της Πάτρας έγραψε ιστορία για τα νομικά χρονικά της χώρας. Η σχετική απόφαση συζητήθηκε στις 25 Απριλίου 2025, διότι ο ενδιαφερόμενος προσέφυγε σε δεύτερο βαθμό.

Η αρχική απόφαση εκδόθηκε από το Μονομελές Πρωτοδικείο Αιγίου με αριθμό απόφασης 128/2023, που άναψε το πράσινο φως για την έκδοση της διαταγής πληρωμής. Να σημειωθεί ότι πρόσφατα το Υπουργείο Δικαιοσύνης είχε προχωρήσει σε δικαστική μεταρρύθμιση της χώρας, αναβαθμίζοντας τα Ειρηνοδικεία σε Πρωτοδικεία.

Διαβάστε αποκλειστικά στο παρακάτω λινκ την με αριθμό 185_2025 απόφαση του ΜΕφΠατρών: 

https://docs.google.com/document/d/13xldLRLJXwYlZEq1RCBBVJXhzpnkqhZ2/edit?usp=drive_link&ouid=112365899923774665379&rtpof=true&sd=true

Εικόνες ντροπής στον Ρέντη: ΟΠΚΕ «έβγαλαν» οικογένεια έξω από το σπίτι της – Χωρίς επίσημη απόφαση η επιχείρηση

Ένταση επικράτησε σε επιχείρηση έξωσης μονογονεϊκής οικογένειας από την μέχρι πρότινος πρώτη κατοικία της στην περιοχή Αγίου Ιωάννη Ρέντη.

 

Σκηνές που προκαλούν αγανάκτηση και βαθύ προβληματισμό εκτυλίχθηκαν το μεσημέρι της Παρασκευής στον Άγιο Ιωάννη Ρέντη, όταν αστυνομικές δυνάμεις – ακόμη και κλιμάκιο των ΟΠΚΕ – εμφανίστηκαν στην είσοδο πολυκατοικίας προκειμένου να προχωρήσουν σε έξωση μονογονεϊκής οικογένειας από το διαμέρισμά της.

 

Σύμφωνα με καταγγελίες κατοίκων και αλληλέγγυων, οι αστυνομικοί δήλωναν ότι ενεργούν «με εντολές», χωρίς ωστόσο να παρουσιάσουν κανένα επίσημο έγγραφο έξωσης. Παρά τις επίμονες ερωτήσεις των ιδιοκτητών, το μόνο που προέβαλαν οι δυνάμεις ήταν η απαίτηση να αδειάσει άμεσα ο χώρος.

 

Στο διαμέρισμα έχουν φτάσει ισχυρές αστυνομικές δυνάμεις -ακόμη και ΟΠΚΕ- με στόχο να εκδιώξουν τους ιδιοκτήτες του ακινήτου.

 

Η παρουσία των ΟΠΚΕ και η αποκλεισμένη πρόσβαση στον όροφο του διαμερίσματος δημιούργησαν κλίμα εκφοβισμού, με τους αστυνομικούς να επιχειρούν να απομακρύνουν τους κατοίκους από το σπίτι τους.

 

Στο σημείο έσπευσαν από την πρώτη στιγμή αλληλέγγυοι, προσπαθώντας να μπλοκάρουν την επιχείρηση που πολλοί χαρακτήρισαν «αδικαιολόγητα βίαιη και αδιαφανή».

 

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι αλληλέγγυοι έχουν στριμωχθεί στις σκάλες του ακινήτου για να προστατεύσουν τους ιδιοκτήτες και να αποτρέψουν τους ένστολους που προσπαθούν να βγάλουν τους ανθρώπους εκτός κτιρίου και να «μπουκάρουν».

 

«Καταστολή χωρίς νομικό υπόβαθρο» – Οργή πολιτών και φορέων

Όσοι βρίσκονταν εκεί έκαναν λόγο για «καθαρή καταστολή χωρίς νομικό υπόβαθρο», με τα μέλη των συλλογικοτήτων να δηλώνουν ότι καμία επίσημη πράξη έξωσης δεν επιδείχθηκε, παρότι η αστυνομία επέμενε να εισέλθει στο διαμέρισμα για την απομάκρυνση των ανθρώπων που το κατοικούν.

 

Πολλοί μίλησαν για «εικόνες που δεν συνάδουν με κράτος δικαίου», ενώ το περιστατικό θυμίζει μια σειρά άλλων πρόσφατων επιχειρήσεων που επίσης προκάλεσαν αντιδράσεις, όπως αυτές σε γειτονιές της Γλυφάδας, όπου οικογένειες με μέλη που αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα υγείας κινδύνευσαν να μείνουν στο δρόμο.

Πήρε στεγαστικό δάνειο για πρώτη κατοικία, έχασε ήδη το σπίτι του και ενδέχεται να χάσει και το πατρικό

 

Οικογένεια αναπήρων κινδυνεύει να μείνει στον δρόμο.

Μια οικογένεια αναπήρων που ζει στη Σκιάθο βρίσκεται σε απόγνωση καθώς κινδυνεύει να χάσει το πατρικό τους σπίτι λόγω συσσωρευμένων χρεών. Ο πατέρας, που έχει ήδη χάσει την πρώτη του κατοικία από το στεγαστικό δάνειο, προσπαθεί να βρει τρόπους να κρατήσει τη στέγη πάνω από το κεφάλι του και των παιδιών του.

 

Πήρε στεγαστικό δάνειο για πρώτη κατοικία, έχασε ήδη το σπίτι του και ενδέχεται να χάσει και το πατρικό.

 

Η οικονομική κατάσταση της οικογένειας έχει επιδεινωθεί, με τις ιατρικές και καθημερινές ανάγκες να επιβαρύνουν ακόμα περισσότερο τον προϋπολογισμό τους.

 

Όπως περιέγραψε ο Ευστάθιος Τσιφλίδης στο OPEN (δύο) 2 σπίτια μπήκαν στον πλειστηριασμό, καθώς βγήκε από το νόμο Κατσέλη με απόφαση του δικαστηρίου.

 Ο ίδιος είχε πάρει δάνειο 180.000 ευρώ. Πλήρωσε 80.000 ευρώ και κατάφερε και πούλησε 120.000 ευρώ το ένα σπίτι δύο μέρες πριν τον πλειστηριασμό. Τα χρήματα πήγαν απευθείας στο fund. Ωστόσο το fund θέλει να βγάλει σε πλειστηριασμό το πατρικό του σπίτι, καθώς αξιώνει ακόμη 140.000 ευρώ.

Δείτε αναλυτικά το παραπάνω video

Πλειστηριασμοί ακινήτων: 5 πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις που αλλάζουν τα δεδομένα

Με την επίσπευση ολοένα περισσότερων πλειστηριασμών ακινήτων να βρίσκεται στο επίκεντρο το τελευταίο διάστημα, πλούσια είναι και η νομολογία των δικαστηρίων που επιχειρεί να θέσει ένα πλαίσιο ορθής λειτουργίας και εξισορρόπησης των συμφερόντων δανειστών και οφειλετών, ερμηνεύοντας τον νόμο αλλά και αόριστες έννοιες, όπως η καλή πίστη και η καταχρηστικότητα.

 

 -Στοπ στους άγονους πλειστηριασμούς

-Η διαπραγμάτευση μεταξύ τράπεζας και οφειλέτη σταματά την αναγκαστική εκτέλεση

-Η αξία του ακινήτου πρέπει να είναι ανάλογη της οφειλής

-Η καλή πίστη της τράπεζας στο επίκεντρο

-Ακόμα και μια λεπτομέρεια στην επίδοση μπορεί να κάνει τη διαφορά

 

Με την επίσπευση ολοένα περισσότερων πλειστηριασμών ακινήτων να βρίσκεται στο επίκεντρο το τελευταίο διάστημα, πλούσια είναι και η νομολογία των δικαστηρίων που επιχειρεί να θέσει ένα πλαίσιο ορθής λειτουργίας και εξισορρόπησης των συμφερόντων δανειστών και οφειλετών, ερμηνεύοντας τον νόμο αλλά και αόριστες έννοιες, όπως η καλή πίστη και η καταχρηστικότητα.

 

Ορισμένες δικαστικές αποφάσεις έχουν εξέχουσα βαρύτητα, καθώς θεσπίζουν ένα σαφές όριο σε κρίσιμα ζητήματα που απασχολούν και τα δύο μέρη στην αναγκαστική εκτέλεση, αποτελώντας οδηγό για τα επόμενα βήματα.

 

Στοπ στους άγονους πλειστηριασμούς

Είναι συχνό φαινόμενο ο πλειστηριασμός ακινήτου να αποβαίνει άγονος, είτε λόγω υψηλής πρώτης τιμής είτε λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος από τους πιθανούς αγοραστές. Σε αυτές τις περιπτώσεις, μπορεί φυσικά ο πλειστηριασμός να επαναληφθεί, αλλά για πόσες φορές; Για πόσο διάστημα θα παραμένει το ακίνητο κατασχεμένο, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τον ιδιοκτήτη του;

 

Ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας επιβάλλει μετά τον τέταρτο άγονο πλειστηριασμό να ζητείται η άδεια του δικαστηρίου, ώστε να γίνει επόμενος. Πρόκειται για μια προϋπόθεση που αποδεικνύεται ότι δεν είναι καθόλου τυπική.

 

Αν και προφανώς έχουν υπάρξει ουκ ολίγες αποφάσεις που έχουν εγκρίνει τη διενέργεια πέμπτου ή έκτου πλειστηριασμού, έρχεται μια απόφαση που τονίζει ότι πρέπει να μπει φρένο σε αυτή την πρακτική.

 

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Καστοριάς, με την απόφαση 35/2025, τόνισε ότι δεν μπορεί η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης να παραμένει σε εκκρεμότητα στο διηνεκές, καθώς αυτό επιβαρύνει σε υπέρμετρο βαθμό, τόσο οικονομικά όσο και ηθικά, τον οφειλέτη.

 

Η διαπραγμάτευση μεταξύ τράπεζας και οφειλέτη σταματά την αναγκαστική εκτέλεση

Ολοένα και περισσότεροι οφειλέτες καταγγέλλουν ότι η εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων προχώρησε σε κατάσχεση ή ακόμα και πλειστηριασμό του ακινήτου τους, ενόσω βρίσκονταν σε εξέλιξη οι διαπραγματεύσεις με την τράπεζα.

 

Η πρακτική αυτή κρίθηκε από το Πολυμελές Πρωτοδικείο Πειραιά (1238/2025) ότι παραβιάζει την αρχή της καλής πίστης και των χρηστών ηθών, άρα είναι καταχρηστική. Οπότε έκανε δεκτή την ανακοπή του οφειλέτη κατά της διαταγής πληρωμής, δημιουργώντας νομολογιακό προηγούμενο, ώστε οι δανειστές να μην μπορούν να προχωρήσουν σε αναγκαστική εκτέλεση όσο διαρκούν οι διαπραγματεύσεις ή πόσο μάλλον όταν έχει ήδη επιτευχθεί εξωδικαστικός συμβιβασμός.

 

Η αξία του ακινήτου πρέπει να είναι ανάλογη της οφειλής

Ένα ισχυρό δόγμα ετών ανατρέπουν συνεχώς νέες δικαστικές αποφάσεις, κυρίως λόγω της καταχρηστικής συμπεριφοράς των δανειστών να εκπλειστηριάζουν ακίνητα πολύ μεγάλης αξίας για μικρές οφειλές.

 

Αν και το νομικό πλαίσιο δίνει στον δανειστή την ελευθερία να επιλέξει ποιο περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη θα κατασχέσει, όπως αποδεικνύεται, η ελευθερία αυτή δεν είναι απόλυτη. Διότι τίθεται θέμα καταχρηστικότητας όταν, για παράδειγμα βγαίνει σε πλειστηριασμό ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ για οφειλή αξίας 20.000 ευρώ. Και αυτή η καταχρηστική συμπεριφορά γίνεται ακόμα εμφανέστερη, όταν υπάρχει άλλο ακίνητο, χαμηλότερης αξίας, το οποίο μπορεί να διεκδικήσει ο πιστωτής για να καλύψει ολόκληρη την απαίτησή του.

 

Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης, επί παραδείγματι, έκρινε στην πρόσφατη απόφασή του (308/2025) ότι παραβιάζει την αρχή της αναλογικότητας να κατάσχει η ΔΟΥ ακίνητο αξίας 37.500 ευρώ, το οποίο μάλιστα ήταν η κύρια κατοικία του οφειλέτη, για οφειλή ύψους περίπου 8.000 ευρώ, ειδικά όταν υπήρχε άλλο ακίνητο αξίας 18.000 ευρώ.

 

Η καλή πίστη της τράπεζας στο επίκεντρο

Η έννοια της καλής πίστης είναι κυρίαρχη στο αστικό δίκαιο, με τη λογική ότι ο νόμος δεν μπορεί να καλύψει κάθε πιθανή συμπεριφορά, οπότε τα δύο μέρη καλούνται να επιδεικνύουν καλόπιστη συμπεριφορά και να προσπαθούν να διασφαλίζουν την εμπιστοσύνη μεταξύ τους.

 

Το τι συνιστά κακόπιστη συμπεριφορά είναι, βεβαίως, αόριστο, όμως η απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (1221/2025) είναι χαρακτηριστική. Η απόφαση έκανε δεκτή την ανακοπή του οφειλέτη κατά διαταγής πληρωμής της τράπεζας, η οποία μάλιστα ήταν ύψους 4,5 εκατομμυρίων ευρώ.

 

Αυτό συνέβη επειδή η τράπεζα δεν προχώρησε σε ενημέρωση του οφειλέτη για την καταγγελία του δανείου που του είχε παραχωρήσει, ζητώντας να καταβληθεί άμεσα ολόκληρο το ποσό του δανείου, κάτι που εφόσον δεν γινόταν -πολύ πιθανό- θα οδηγούσε σε κατάσχεση και πλειστηριασμό ακινήτου στην Κηφισιά με υποθήκη.

 

Το Δικαστήριο έκανε δεκτή την ανακοπή του οφειλέτη, με το σκεπτικό ότι η τράπεζα δεν τον είχε ειδοποιήσει πριν την καταγγελία του δανείου, αλλά και για έναν ακόμη πολύ βασικό λόγο. Ότι η τράπεζα ήταν εξασφαλισμένη, καθώς λάμβανε τα μισθώματα του ακινήτου, οπότε δεν χρειαζόταν να προχωρήσει σε πλειστηριασμό του ακινήτου.

 

Ακόμα και μια λεπτομέρεια στην επίδοση μπορεί να κάνει τη διαφορά

Η επίδοση της διαταγής πληρωμής αλλά και της ανακοίνωσης του πλειστηριασμού δεν αποτελεί ένα τυπικό στάδιο, αλλά έναν ουσιώδη σεβασμό στον οφειλέτη που πρέπει να ενημερώνεται για την πρόοδο της αναγκαστικής εκτέλεσης κατά του ακινήτου του.

 

Ωστόσο, πολύ συχνά δεν τηρούνται οι προϋποθέσεις της επίδοσης, με αποτέλεσμα ο οφειλέτης να μη λαμβάνει την ειδοποίηση ή να τη λαμβάνει εκπρόθεσμα, ευρισκόμενος προ τετελεσμένων καταστάσεων.

 

Μια τέτοια περίπτωση έκρινε το Μονομελές Πρωτοδικείο Καβάλας (149/2025), το οποίο ακύρωσε ολόκληρη την αναγκαστική εκτέλεση, καθώς η επίδοση της διαταγής πληρωμής έγινε όχι μόνο εκπρόθεσμα, αλλά και σε λανθασμένη διεύθυνση του οφειλέτη, στέλνοντας μήνυμα στους πιστωτές ότι θα πρέπει να μεριμνούν ιδιαίτερα για τη σωστή επίδοση – άρα και ενημέρωση – του οφειλέτη.

Κτηματολόγιο: απόφαση σταθμός για κυριότητα με χρησικτησία σε χιλιάδες ακίνητα

 Νέα δικαστική απόφαση που επιβάλλει την εγγραφή κυριότητας στο Κτηματολόγιο λόγω έκτακτης χρησικτησίας διαμερίσματος πολυκατοικίας στην Αγία Βαρβάρα Αττικής, αφαιρώντας οριστικά το ακίνητο από τον εγγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο ως αρχικό ιδιοκτήτη, περιορίζει αυστηρά τα όρια των ελέγχων και αποφάσεων των προϊσταμένων Κτηματολογικών Γραφείων στις εγγραφές πράξεων στο Κτηματολόγιο. Και παράλληλα δημιουργεί  νέα δεδομένα για χιλιάδες διεκδικούμενα και με εκκρεμότητες χρησικτησίας ακίνητα σε όλη τη χώρα, για τα οποία η τελική λύση θα δοθεί μόνο μέσω δικαστηρίων, με την έκδοση αποφάσεων που θα αναγνωρίζουν ή θα απορρίπτουν την κυριότητα τους.

 

Μετά το 2025, κλείνει οριστικά η κτηματογράφηση σε όλη τη χώρα, με ανοικτές χιλιάδες υποθέσεις ακινήτων σε ιδιοκτησιακές διελκυστίνδες. Υπάρχουν διεκδικήσεις μεταξύ ιδιωτών και εκκρεμότητες χρησικτησίας ενώ όποιο ακίνητο δεν έχει δηλωθεί εμπρόθεσμα και στη συνέχεια δεν  κατοχυρωθεί εγκαίρως, θεωρείται περιουσία του Δημοσίου.

 

Η μεγάλη εξέλιξη, που φέρνει η νέα απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, καθώς μετά το 2025  δεν θα υπάρχουν νέες δηλώσεις, αλλά θα υπάρχει φάση δικαστικών διεκδικήσεων και διορθώσεων είναι ότι για τους προϊστάμενους των Κτηματολογικών Γραφείων ξεκαθαρίζεται ότι δεν έχουν κανένα δικαίωμα να ελέγξουν το περιεχόμενο της δικαστικής απόφασης σε συνδυασμό με άλλες εγγραφές στα Κτηματολογικά φύλλα και είναι υποχρεωμένοι μετά από τυπικό έλεγχο να εγγράψουν την δικαστική απόφαση κυριότητας του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, το οποίο γίνεται και ο μοναδικός φορέας απόδειξης και προστασίας ιδιοκτησίας.

 

Πως το ακίνητο άλλαξε χέρια μεταξύ Κτηματολογικού Γραφείου και Δικαστηρίων

Κυριότητά επί του συγκεκριμένου ακινήτου, λόγω έκτακτης χρησικτησίας

 

 Η απόφαση (υπ’ αριθ. 698/2025) του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (Διαδικασία Εκούσιας Δικαιοδοσίας) κάνει δεκτή αίτηση του διαμένοντος από το 1998 στο διαμέρισμα της Αγίας Βαρβάρας, ο οποίος προέβαλε αντιρρήσεις κατά της μερικής άρνησης της Προϊσταμένης του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών να καταχωρίσει αμετάκλητη δικαστική απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών, όπου ο ίδιος άσκησε αναγνωριστική αγωγή κυριότητας και πέτυχε απόφαση του Ειρηνοδικείου, που αναγνωρίζει την κυριότητά του επί του συγκεκριμένου ακινήτου λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

 

Δεν πήγε στη δίκη και έχασε οριστικά το ακίνητο

 

Η απουσία του εγγεγραμμένου στο Κτηματολόγιο ως αρχικού ιδιοκτήτη από τη δίκη στο Ειρηνοδικείο σήμανε για αυτόν και την οριστική απώλεια του διαμερίσματος στην Αγία Βαρβάρα. «Η αγωγή συζητήθηκε ερήμην του εναγομένου, αν και κλήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα, και εκδόθηκε η οριστική απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών, η οποία δέχθηκε την αγωγή, στηριχθείσα αποκλειστικά στο τεκμήριο ομολογίας λόγω της ερημοδικίας του εναγομένου (271 παρ. 3 ΚΠολΔ) και αναγνώρισε τον ενάγοντα κύριο της ως άνω οριζόντιας ιδιοκτησίας» λέει η νέα απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, συμπληρώνοντας ότι: «σύμφωνα με το πιστοποιητικό του Γραμματέα του Ειρηνοδικείου Αθηνών ουδέν ένδικο μέσο ασκήθηκε κατά της ως άνω απόφασης, με συνέπεια να καταστεί αυτή όχι μόνο τελεσίδικη, αλλά και αμετάκλητη».

 

Ακύρωση της απόφασης της προϊσταμένης του Κτηματολογικού Γραφείου και καταδίκη στη δικαστική δαπάνη

 

Για την υπόθεση του ακινήτου της Αγίας Βαρβάρας η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών απέρριψε την απόφαση της προϊσταμένης του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών (υποκατάστημα Περιστερίου, όπου υπάγεται ο Δήμος Αγίας Βαρβάρας, «η οποία έκανε εν μέρει δεκτή την αίτησή και καταχώρισε την απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 1 περ. 1β Ν. 2664/1998 στο πεδίο των αγωγών κάτωθι της σχετικής αγωγής, ενώ απέρριψε εν μέρει την αίτηση ως προς την καταχώριση της παραπάνω απόφασης στο πεδίο της κυριότητας σύμφωνα με το άρθρο 1192 παρ. 5 ΑΚ».

 

Η ίδια απόφαση του δικαστηρίου έκρινε ότι «η ως άνω άρνηση της Προϊστάμενης του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών  να καταχωρίσει την αμετάκλητη απόφαση του Ειρηνοδικείου στα Κτηματολογικά φύλλα του ακινήτου είναι μη νόμιμη και εσφαλμένη». Διατάζει την  καταχώριση της απόφασης του Ειρηνοδικείου ως μεταγενέστερη εγγραφή στο Κτηματολογικό φύλλο του συγκεκριμένου ακινήτου. Και καταδικάζει την προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών για τον Δήμο Αγ. Βαρβάρας στην καταβολή της δικαστικής του δαπάνης.

 

«Μπραντεφέρ» δικηγόρων και  προϊσταμένων Κτηματολογικών Γραφείων για την έγγραφή πράξεων στο Κτηματολόγιο  

Σημειώνεται ότι τα όρια ελέγχου και το περιεχόμενο των αποφάσεων προϊσταμένων Κτηματολογικών Γραφείων για εγγραφές πράξεων στο Κτηματολόγιο, ως απόδειξη ιδιοκτησιακού δικαιώματος,  αποτελεί μόνιμο σημείο τριβής μεταξύ των στελεχών του φορέα του Κτηματολογίου και του δικηγορικού κόσμου και συχνά εμφανίζεται ως μια από τις αιτίες εμπλοκών και καθυστερήσεων στη διεκπεραίωση δικαιοπραξιών και συμβολαίων για ακίνητα.

 

Το θέμα έθεσαν ξανά οι εκπρόσωποι της διοίκησης του ΔΣΑ και της Ολομέλειας των Δικηγορικών Συλλόγων σε πρόσφατη συνάντηση τους με τον νέο υφυπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης αρμόδιο για το Κτηματολόγιο επανελέγχου του περιεχομένου τους και οίκοθεν αποκατάστασης τυχόν σφαλμάτων εντός του Φορέα.

 

Ζητήθηκαν ενιαίοι Κανόνες λειτουργίας των Κτηματολογικών Γραφείων και επισημάνθηκε ειδικότερα από την πλευρά των νομικών ότι:

 

«Η πρακτική εφαρμογή του σχετικού ελέγχου με τον θεσμικό επανέλεγχο της κρίσης των Προϊσταμένων και η αντιμετώπιση adhoc πολλών ζητημάτων που επαναλαμβάνονται σε όλα τα Κτηματολογικά Γραφεία  στη χώρα, θα οδηγήσει σε πρακτική εφαρμογή και ερμηνεία του εγχειριδίου και θα λύσει πολλά καθημερινά ερωτήματα και προβλήματα».

 

Ο έλεγχος από τον προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου, αφορά μόνο στη νομιμότητα της πράξης

Ο έλεγχος νομιμότητας που γίνεται από τον προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου έκρινε η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών ότι δεν επιτρέπει την αμφισβήτηση του περιεχομένου ή της ορθότητας αμετάκλητης δικαστικής απόφασης, ούτε και την απαίτηση συγκεκριμένου τύπου αγωγής, όταν δεν πρόκειται για διόρθωση αρχικής εγγραφής αλλά για μεταγενέστερη εγγραφή κυριότητας.

 

«Ο έλεγχος νομιμότητας, που διενεργεί ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού γραφείου, αφορά μόνο στη νομιμότητα της πράξης, είναι δηλαδή έλεγχος καταλληλότητας της εγγραπτέας πράξης, δεν μπορεί να επεκταθεί σε άλλες πράξεις (Μαγουλάς Γ.: Κτηματολογικές εγγραφές, 2021, σελ. 208) και ουδόλως δύναται, να επεκταθεί σε έλεγχο του νόμω και ουσία βάσιμου της αγωγής επί της οποίας εκδόθηκε η εν λόγω προς καταχώριση πράξη (δικαστική απόφαση), καθώς και της ορθότητας -νομικής και ουσιαστικής- της ίδιας αυτής της πράξης. Άλλωστε, με την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998 προστατεύεται ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα, που έχει επί του κτηματογραφουμένου ακινήτου. Εν προκειμένω, δε, δεν τίθεται ζήτημα διόρθωσης αρχικής εγγραφής, ώστε να έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθρου 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998, αλλά καταχώρισης δικαστικής απόφασης ως μεταγενέστερη εγγραφή κυριότητας», λέει η δικαστική απόφαση.

 

Τα επιχειρήματα της προϊστάμενης του Κτηματολογικού Γραφείου και γιατί τα απέρριψε το δικαστήριο

Η προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου στην απόφαση της, την οποία απέρριψε το δικαστήριο παρέθεσε τα άρθρα 6 παρ. 2 περ. α, 17, 16 παρ. 6, 6 παρ. 3 εδ. στ και 12 παρ. 1 περ. στ του Ν. 2664/1998, σημειώνοντας ότι:

 

«Ο σκοπός του κτηματολογικού νομοθέτη είναι να αποκλείσει τα Ειρηνοδικεία από την εκδίκαση κτηματολογικών διαφορών, που γεννιούνται από τις ανακρίβειες που εμφιλοχωρούν τόσο κατά τις πρώτες όσο και κατά τις μεταγενέστερες κτηματολογικές εγγραφές». Η ίδια επισήμανε ακόμη ότι

 

«Η αποκλειστική προθεσμία που τάσσει το άρθρο 6 παρ. 2 περ. α λήγει στην περιοχή του Δήμου Αγίας Βαρβάρας στις 31-12-2024 και ότι εν προκειμένω για την επέλευση του εννόμου αποτελέσματος της χρησικτησίας του ενάγοντος κατά του εναγομένου, ., και φερόμενου ως ιδιοκτήτη στην αρχική εγγραφή, απαιτείται η άσκηση και εγγραφή της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998 και όχι της αγωγής του άρθρου 220 ΚΠολΔ, που εκδικάζεται από το καθ’ ύλην και κατά τόπο αρμόδιο Πρωτοδικείο».

Το δικαστήριο έκρινε σχετικά ότι  «η ως άνω άρνηση της Προϊστάμενης του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών να καταχωρίσει την αμετάκλητη απόφαση του Ειρηνοδικείου στα κτηματολογικά φύλλα του ακινήτου είναι μη νόμιμη και εσφαλμένη, διότι όπως προκύπτει από το άρθρο 12 παρ. 1 περ. στ στα κτηματολογικά φύλλα καταχωρίζονται οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 5 του άρθρου 1192 του Αστικού Κώδικα τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις, με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, που έχει αποκτηθεί με έκτακτη χρησικτησία, εφόσον η σχετική αγωγή έχει ασκηθεί από το χρησιδεσπόσανια και στρέφεται κατά του φερόμενου στα Κτηματολογικά φύλλα ως δικαιούχου».

 

«Εν προκειμένω, λέει η απόφαση του δικαστηρίου η από 18-07-2020 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου ./18-07-2020 αναγνωριστική αγωγή κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, επί της οποίας εκδόθηκε η προς καταχώριση δικαστική απόφαση, ασκήθηκε από τον χρησιδεσπόσαντα – αιτούντα της υπό κρίση αίτησης κατά του φερόμενου στα κτηματολογικά φύλλα ως δικαιούχου, ήτοι κατά του .. Η δικαστική, δε, αυτή απόφαση είχε καταστεί τελεσίδικη, όπως προαναφέρθηκε. Συνεπώς, πληρούνται άπαντες οι προϋποθέσεις για την καταχώριση της υπ’ αριθμ. 868/2022 απόφασης του Ειρηνοδικείου Αθηνών και ως εκ τούτου η απόρριψη της καταχώρισης της απόφασης στο πεδίο της κυριότητας είναι αδικαιολόγητη». Ακόμη η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών υπογραμμίζει ότι:

 

«Ο επικαλούμενος από την Προΐσταμένη ισχυρισμός ότι, για την επέλευση του εννόμου αποτελέσματος της χρησικτησίας του ενάγοντος κατά του εναγομένου, ., και φερόμενου ως ιδιοκτήτη στην αρχική εγγραφή, απαιτείται η άσκηση και εγγραφή της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998 και όχι της αγωγής του άρθρου 220 ΚΠολΔ, τελεί καθ’ υπέρβαση του διενεργούμενού κατ’ άρθρου 16 Ν. 2664/1998 ελέγχου νομιμότητας».

 

Πως χάθηκε η αρχική ιδιοκτησία και κερδήθηκε η χρησικτησία του ακινήτου στο Ειρηνοδικείο

Σύμφωνα με τα έγγραφα που προσκομίστηκαν και αναφέρεται στη δικαστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών ότι αποδεικνύονται πραγματικά περιστατικά, προκύπτει πως στη δίκη στο Ειρηνοδικείο Αθηνών κερδήθηκε η χρησικτησία και χάθηκε οριστικά η αρχική ιδιοκτησία του διαμερίσματος στην Αγία Βαρβάρα. Συγκεκριμένα έγιναν τα ακόλουθα βήματα:

 

«Ο αιτών άσκησε ενώπιον του Ειρηνοδικείου Αθηνών την με αριθμό κατάθεσης δικογράφου ./18-07-2020 αγωγή του κατά του . και ζήτησε να αναγνωριστεί ο ίδιος αποκλειστικός κύριος, νομέας και κάτοχος του αναλυτικά περιγραφόμενου σ’ αυτήν διαμερίσματος – οριζόντιας ιδιοκτησίας, ευρισκόμενου στον πρώτο όροφο πολυώροφης οικοδομής, επί της οδού . στην Αγία Βαρβάρα, με ΚΑΕΚ ., επικαλούμενος ότι απέκτησε την κυριότητα αυτού με έκτακτη χρησικτησία, νεμόμενος το ως άνω ακίνητο ήδη από τον Φεβρουάριο του έτους 1998 με διάνοια κυρίου, και ασκώντας σε αυτό τις αναλυτικά περιγραφόμενες στην αγωγή πράξεις νομής».

 

«Για το παραδεκτό της, κατ’ άρθρο 220 ΚΠολΔ, περίληψη της ανωτέρω αγωγής εγγράφηκε στα Βιβλία Διεκδικήσεων του Κτηματολογικού Γραφείου Χαΐδαρίου (σχετ. το με αρ. πρωτ. ./21-07-2020 πιστοποιητικό καταχώρισης εγγραπτέας πράξης του Κτηματολογικού Γραφείου Χαΐδαρίου)».

 

«Η ως άνω αγωγή συζητήθηκε κατά την τακτική διαδικασία στις 14-01-2022 ερήμην του εναγομένου, αν και κλήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα, και εκδόθηκε η υπ’ αριθμόν 868/2022 οριστική απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών, η οποία δέχθηκε την αγωγή, στηριχθείσα αποκλειστικά στο τεκμήριο ομολογίας λόγω της ερημοδικίας του εναγομένου (271 παρ. 3 ΚΠολΔ) και αναγνώρισε τον ενάγοντα κύριο της ως άνω οριζόντιας ιδιοκτησίας».

 

«Επικυρωμένο αντίγραφο της ανωτέρω απόφασης επιδόθηκε με επιμέλεια του ενάγοντας την 04-05-2022 στον εναγόμενο προς γνώση και για τις νόμιμες συνέπειες (βλ. την υπ’ αριθμ. .Δ/04-05-2022 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Πειραιά, με έδρα το Πρωτοδικείο Πειραιά)».

 

«Σύμφωνα με το υπ’ αριθμόν ./10-02-2023 πιστοποιητικό του Γραμματέα του Ειρηνοδικείου Αθηνών ουδέν ένδικο μέσο ασκήθηκε κατά της ως άνω απόφασης, με συνέπεια να καταστεί αυτή όχι μόνο τελεσίδικη, αλλά και αμετάκλητη».

 

«Εν συνεχεία, ο αϊτών με την υπ’ αριθμ. ./2023 αίτησή του προς το Κτηματολογικά Γραφείο Αθηνών ζήτησε την καταχώριση της ως άνω απόφασης αφενός στο περιθώριο αγωγών του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου με ΚΑΕΚ . και αφετέρου ως μεταγενέστερη εγγραφή δυνάμει του άρθρου 1192 παρ. 5 ΑΚ, συνυποβάλλοντας την απόφαση του Ειρηνοδικείου, τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στο Ν. 4495/2017, την έκθεση επίδοσης της απόφασης στον εναγόμενο, το πιστοποιητικό της γραμματέα του Ειρηνοδικείου περί μη άσκησης τακτικού ή έκτακτου ένδικου μέσου, την περίληψη καταχώρισης εγγραπτέας πράξης και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος».

 

Τι ισχύει για την αποδοχή της αίτησης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία

Η υπ’ αριθ. 698/2025 απόφασή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών σε βασική σκέψη της, αναπτύσσει αναλυτικά τι ισχύει για την εγγραφή πράξεων στο Κτηματολόγιο και τα όρια δικαιοδοσίας και ελέγχου των προϊσταμένων Κτηματολογικών Γραφείων τα ακόλουθα: 

 

«Κατά τη διάταξη του άρθρου 2 αριθμ. 2 του Ν. 2664/1998 «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις», μεταξύ των αρχών που διέπουν το Κτηματολόγιο περιλαμβάνεται και η αρχή του ελέγχου της νομιμότητας των τίτλων και λοιπών αναγκαίων στοιχείων για την αποδοχή της αίτησης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία.

 

Κατά δε, το άρθρο 16 παρ. 1, 2 και 5 του ίδιου νόμου, ο διενεργούμενος στο Κτηματολογικό Γραφείο έλεγχος κάθε αίτησης και των συνυποβαλλόμενων δικαιολογητικών είναι έλεγχος νομιμότητας, κατ’ αυτόν ελέγχεται ιδίως:

 

α) αν το Κτηματολογικό Γραφείο είναι αρμόδιο κατά τόπο,

 

β) αν το δικαίωμα στο οποίο αφορά η αίτηση και η πράξη της οποίας ζητείται η καταχώριση στα κτηματολογικό φύλλα περιλαμβάνονται μεταξύ εκείνων των οποίων ο νόμος επιτάσσει την καταχώριση,

 

γ) αν για την πράξη της οποίας ζητείται η καταχώριση συντρέχουν όλες οι απαιτούμενες από τον νόμο προϋποθέσεις για την επέλευση των έννομων αποτελεσμάτων της,

 

δ) αν για την πράξη της οποίας ζητείται η καταχώριση συνυποβάλλονται με την αίτηση, με πληρότητα και ακρίβεια, τα αναφερόμενα στο άρθρο 14 δικαιολογητικά,

 

ε) αν το πρόσωπο, το οποίο προβαίνει σε εκποίηση ή του οποίου δικαίωμα επιδιώκεται να επιβαρυνθεί ή δεσμευτεί, αναγράφεται στο κτηματολογικό βιβλίο ως δικαιούχος,

 

στ) αν ο εμφανιζόμενος κατά την υποβολή της αίτησης ως πληρεξούσιος, νόμιμος αντιπρόσωπος ή εκπρόσωπος νομικού προσώπου νομιμοποιείται να προβεί στη ζητούμενη καταχώριση.

 

Αν ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου αρνηθεί τη ζητούμενη καταχώριση σημειώνει την άρνησή του και εκθέτει συνοπτικά τους λόγους της επί της αίτησης ή σε επιουναπτόμενο στην αίτηση πρόσθετο φύλλο και γνωστοποιεί αμελλητί την απόφασή του αυτή στον αιτούντα.

 

Κατά της αρνητικής απόφασης του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου, καθώς και της εξάλειψης καταχώρισης, ο αϊτών δικαιούται να προβάλλει αντιρρήσεις. Οι αντιρρήσεις υποβάλλονται με αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή και εγγράφονται στο Κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.

 

Ο Κτηματολογικός Δικαστής, που δικάζει κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας, ελέγχει αν η αντίρρηση έχει εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και σε αρνητική περίπτωση την απορρίπτει ως απαράδεκτη. Κατά τα λοιπά, εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των παραγράφων 2 έως 5 του άρθρου 791 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΕφΑΘ 2249/2020 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

 

Σε περίπτωση που η προς καταχώριση πράξη είναι δικαστική απόφαση, τότε ο ως άνω έλεγχος νομιμότητας δεν δύναται να επεκταθεί σε έλεγχο του νόμω και ουσία βάσιμου της αγωγής επί της οποίας εκδόθηκε η εν λόγω προς καταχώριση πράξη (δικαστική απόφαση) και πολύ περισσότερο της ορθότητας -νομικής και ουσιαστικής- της ίδιας αυτής της πράξης (ΜΠρΘεσ 33750/2007 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

 

Ακολούθως, σύμφωνα με το άρθρο 12 Ν. 2664/1998 «1. Στα Κτηματολογικά φύλλα καταχωρίζονται: …στ) Οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 5 του άρθρου 1192 του Αστικού Κώδικα τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, που έχει αποκτηθεί με έκτακτη χρησικτησία, εφόσον η σχετική αγωγή έχει ασκηθεί από το χρησιδεσπόσαντα και στρέφεται κατά του φερόμενου στα Κτηματολογικά φύλλα ως δικαιούχου».

 

Τέλος, κατ΄ άρθρο 1192 εδάφιο 5 ΑΚ στις μεταγραπτέες πράξεις προστέθηκαν οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, που έχει κτηθεί με έκτακτη χρησικτησία».

 

Διαβάστε την απόφαση αναλυτικά εδώ:

https://drive.google.com/file/d/1koqSMpZDWW0edu6UvXYetLB0oq-qG0c6/view?usp=drive_link

 

Ανατροπή στις ανακοπές κατά της εκτέλεσης – Κίνδυνος απώλειας έννομων δικαιωμάτων για χιλιάδες οφειλέτες!

 Τι προβλέπει νέος Νόμος 5221/2025

 

Ο νέος Νόμος 5221/2025 φέρνει ριζικές μεταβολές στη διαδικασία εκδίκασης των ανακοπών κατά της αναγκαστικής εκτέλεσης — δηλαδή των ενδίκων βοηθημάτων με τα οποία οι πολίτες επιδιώκουν να προστατεύσουν την περιουσία τους από πλειστηριασμούς, κατασχέσεις και λοιπές πράξεις εκτέλεσης.

 

Με το Μέρος Β’ του νόμου, υπό τον τίτλο «Παρεμβάσεις για τη μείωση του χρόνου εκδίκασης ανακοπών», καθιερώνεται υποχρεωτική διαδικασία επαναπροσδιορισμού όλων των εκκρεμών ανακοπών των οποίων η εκδίκαση έχει προσδιοριστεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2026.

 

Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι όλες οι ανακοπές που εκκρεμούν ενώπιον των Πρωτοδικείων και αφορούν πράξεις εκτέλεσης θα πρέπει να επανυποβληθούν ηλεκτρονικά μέσω ειδικής πλατφόρμας. Εάν δεν γίνει ο επαναπροσδιορισμός μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες, η ανακοπή λογίζεται ως μηδέποτε ασκηθείσα. Με άλλα λόγια, η υπόθεση θεωρείται ότι δεν υπάρχει πλέον και ο οφειλέτης χάνει οριστικά το δικαίωμά του να αμφισβητήσει την εκτέλεση.

 

Το περιεχόμενο των νέων διατάξεων (άρθρα 130–142 Ν. 5221/2025).

Σύμφωνα με τον νόμο, όλες οι εκκρεμείς ανακοπές που έχουν λάβει δικάσιμο μετά την έναρξη ισχύος του νόμου, εισάγονται προς συζήτηση υποχρεωτικά με βάση τη νέα διαδικασία. Ο ανακόπτων οφείλει να υποβάλει αίτηση επαναπροσδιορισμού μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας που θα λειτουργεί στο κυβερνητικό νέφος (G-Cloud) και να συμπεριλάβει πλήρη στοιχεία διαδίκων, αριθμούς κατάθεσης, δικαστήριο, αναβολές και τυχόν προσωρινές διαταγές ή αναστολές.

 

Η αίτηση διαβιβάζεται ηλεκτρονικά στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και κοινοποιείται σε όλους τους διαδίκους (τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, Δημόσιο, ΟΤΑ κ.λπ.) με ηλεκτρονικά μέσα. Αν η κοινοποίηση δεν πραγματοποιηθεί μέσα σε 30 ημέρες από την κατάθεση, η αίτηση θεωρείται ανυπόστατη.

Εντός 90 ημερών από τη λήξη της προθεσμίας επίδοσης, οι διάδικοι πρέπει να καταθέσουν προτάσεις και αποδεικτικά μέσα. Αν αυτό δεν συμβεί, η αίτηση επαναπροσδιορισμού λογίζεται επίσης ως μηδέποτε ασκηθείσα. Στη συνέχεια, ορίζεται δικαστής μέσα σε 15 ημέρες και δικάσιμος εντός 30 ημερών, χωρίς δυνατότητα αναβολής. Η υπόθεση συζητείται χωρίς εξέταση μαρτύρων και χωρίς παρουσία των διαδίκων, και η απόφαση πρέπει να εκδοθεί εντός δύο μηνών από τη συζήτηση.

 

Ιδιαίτερα κρίσιμη είναι η τελική διάταξη του άρθρου 142, σύμφωνα με την οποία οι ανακοπές που έχουν λάβει δικάσιμο μεταγενέστερα της 1ης.1.2026 θεωρούνται αυτοδικαίως αποσυρθείσες, εφόσον δεν υποβληθεί εμπρόθεσμα αίτηση επαναπροσδιορισμού.

 

Κίνδυνος απώλειας προστασίας – Επανάληψη του φαινομένου του Νόμου Κατσέλη

Η νέα διαδικασία θυμίζει έντονα την αντίστοιχη του επαναπροσδιορισμού των αιτήσεων του Ν. 3869/2010 (Νόμου Κατσέλη), όπου χιλιάδες πολίτες έχασαν οριστικά την προστασία της κύριας κατοικίας τους επειδή δεν γνώριζαν ή δεν πρόλαβαν να υποβάλουν εμπρόθεσμα αίτηση μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

 

Το ίδιο ακριβώς φαινόμενο κινδυνεύει να επαναληφθεί: αν ο πολίτης δεν επανυποβάλει εμπρόθεσμα την ανακοπή του, χάνει κάθε προσωρινή διαταγή ή αναστολή που είχε χορηγηθεί, ενεργοποιείται εκ νέου η διαδικασία πλειστηριασμού και δεν έχει πλέον καμία έννομη προστασία.

 

Τι πρέπει να κάνουν οι πολίτες

Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να κινηθούν άμεσα. Ο επαναπροσδιορισμός θα γίνεται μόνο μέσω πληρεξουσίου δικηγόρου, ο οποίος θα υποβάλει ηλεκτρονικά την αίτηση. Είναι απαραίτητο να ελεγχθεί η δικάσιμος κάθε ανακοπής, καθώς όσες έχουν οριστεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2026 εμπίπτουν υποχρεωτικά στη νέα διαδικασία.

 

Παράλληλα, θα πρέπει να δηλωθούν ορθά οι ηλεκτρονικές διευθύνσεις επικοινωνίας (email των διαδίκων ή των αντικλήτων), ώστε να μην υπάρξουν προβλήματα στις κοινοποιήσεις. Οι προθεσμίες είναι ασφυκτικές και η ηλεκτρονική πλατφόρμα θα ενεργοποιηθεί με υπουργική απόφαση το προσεχές διάστημα.

 

Συμπερασματικά, ο Νόμος 5221/2025 σηματοδοτεί την απόλυτη επίσπευση εκδίκασης των ανακοπών που έχουν κατατεθεί και οριστεί να συζητηθούν ιδίως ενώπιον του Πρωτοδικείου Αθηνών το 2030 ,2035 κλπ. .

 

Οφείλει να γνωρίζει ο κάθε οφειλέτης – γιατί δυστυχώς την πάτησε πάρα πολύς κόσμος με το Ν. Κατσέλη και τον επαναπροσδιορισμό των αιτήσεων] ότι η μη υποβολή αίτησης επαναπροσδιορισμού ισοδυναμεί με οριστική απώλεια του δικαιώματος δικαστικής προστασίας.

 

Οι πολίτες που έχουν εκκρεμείς ανακοπές κατά πράξεων εκτέλεσης πρέπει να κινηθούν άμεσα, να ενημερωθούν και να συνεργαστούν με τον δικηγόρο τους για την έγκαιρη επανυποβολή, ώστε να διαφυλάξουν τα δικαιώματά τους απέναντι στις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Νόμος Κατσέλη: Πιέσεις από τους servicers, αγωνία για τους δανειολήπτες εν όψει της απόφασης του Αρείου Πάγου

 Νοικοκυριά που εδώ και χρόνια συμμορφώνονται με τις δικαστικές αποφάσεις βρίσκονται αντιμέτωπα με αιφνίδιες χρεώσεις, αμφισβητήσεις διαγραφών και δοσολόγια που δεν ανταποκρίνονται ούτε στις συμβάσεις, ούτε στις αποφάσεις των δικαστηρίων

 

Δεν έχουν τέλος οι καταγγελίες δανειοληπτών για αυθαιρεσίες από την πλευρά των servicers, εν αναμονή της απόφασης του Αρείου Πάγου που θα ξεκαθαρίσει τον τρόπο υπολογισμού του επιτοκίου στις ρυθμίσεις του νόμου Κατσέλη. Νοικοκυριά που εδώ και χρόνια συμμορφώνονται με τις δικαστικές αποφάσεις βρίσκονται αντιμέτωπα με αιφνίδιες χρεώσεις, αμφισβητήσεις διαγραφών και δοσολόγια που δεν ανταποκρίνονται ούτε στις συμβάσεις, ούτε στις αποφάσεις των δικαστηρίων.

 

«Τσουχτερά» δοσολόγια

Μιλώντας ο δικηγόρος παρουσίασε την περίπτωση νοικοκυριού που εντάχθηκε στον νόμο Κατσέλη πριν από έξι χρόνια. Όπως είπε, «πλήρωνε κανονικά τη δόση όπως την είχε ορίσει ο δικαστής, είχε γίνει ένα κούρεμα γύρω στο 40%, από 50.000 θα κατέβαλε 30.000 ευρώ». Όμως, «ξαφνικά ήρθε ένα δοσολόγιο με σχεδόν διπλάσια δόση, αυθαίρετα, ενώ από την πλευρά των εταιρειών διαχείρισης λένε ότι χρωστάει το συνολικό ποσό που χρωστούσε πριν από 6 χρόνια, πριν τη δικαστική απόφαση, χωρίς να λάβουν υπόψη το ποσό της διαγραφής».

 

Ο δικηγόρος σχολίασε ότι τέτοιες πρακτικές ασκούν αφόρητη ψυχολογική πίεση στους δανειολήπτες αφού συχνά δέχονται οχλήσεις από εταιρείες διαχείρισης που τους απειλούν πως θα χάσουν το σπίτι τους αν δεν πληρώσουν τις νέες απαιτήσεις.

 

Εν αναμονή της απόφασης

Η απόφαση του Αρείου Πάγου θα ξεκαθαρίσει πώς τελικά θα γίνεται ο υπολογισμός του επιτοκίου - αν δηλαδή θα γίνεται με βάση το συνολικό κεφάλαιο ή τη δόση, με τον δικηγόρο να υπογραμμίζει πως, κατά την άποψή του, στις περιπτώσεις που υπάρχουν δικαστικές αποφάσεις το επιτόκιο ορίζεται με βάση τη δόση. Δηλαδή, όταν κάποιος έχει δόση 160 ευρώ, «με το επιτόκιο θα γίνει γύρω στα 180 ευρώ».

Η εισαγγελική εισήγηση έχει ταχθεί υπέρ των δανειοληπτών, ωστόσο μέχρι να εκδοθεί η απόφαση πολλές υποθέσεις παίρνουν συνεχείς αναβολές. «Η δόση στο μεταξύ τρέχει» σημείωσε ο δικηγόρος, με αποτέλεσμα οι πολίτες να καλούνται να πληρώνουν ποσά που δεν είναι τα σωστά ή να βλέπουν τα δάνειά τους να «κοκκινίζουν».

 

Οι επιπτώσεις μιας δυσμενούς απόφασης

Σύμφωνα με τον δικηγόρο , αν ο Άρειος Πάγος τελικά αποφασίσει υπέρ των servicers, «θα δούμε τεράστια ανατροπή», καθώς χιλιάδες δανειολήπτες μπορεί να θεωρηθεί ότι δεν κατέβαλαν όσα όριζε η απόφαση και έτσι να βγουν εκτός νόμου Κατσέλη. «Θα είναι πάρα πολύ άσχημη η κατάσταση», τόνισε, εκφράζοντας την ελπίδα ότι η τελική κρίση θα δώσει λύση σε ένα μείζον κοινωνικό πρόβλημα.

Μπορεί ένα ακίνητο 300.000 ευρώ να βγει σε πλειστηριασμό για 100.000 ευρώ; Πότε έχει νόημα να αμυνθεί ο οφειλέτης και πότε όχι

 Η τιμή πρώτης προσφοράς στον πλειστηριασμό καθορίζεται από την εμπορική αξία του ακινήτου

 

Τι προβλέπει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας για τη μείωση της τιμής του ακινήτου

Γιατί η τιμή στον πλειστηριασμό είναι χαμηλότερη από την πραγματική

Πώς μπορεί να αμυνθεί ο οφειλέτης

Η τιμή πρώτης προσφοράς απέχει από την πραγματική αξία, ενώ ενδέχεται να μειωθεί περαιτέρω λόγω άγονων πλειστηριασμών.

Δεν είναι λίγες οι καταγγελίες που γίνονται από οφειλέτες για τον πλειστηριασμό του ακινήτου τους σε αρκετά χαμηλότερη τιμή από την εμπορική. Πρόσφατα, είδε το φως της δημοσιότητας η υπόθεση ενός πολύτεκνου πατέρα, του οποίου το ακίνητό του βγήκε σε πλειστηριασμό μόλις για 100.000 ευρώ, αν και ο ίδιος ισχυρίζεται ότι παλαιότερα είχε εκτιμηθεί για 250.000 ευρώ, με την τράπεζα να μειώνει μονομερώς την αξία του ακινήτου.

 

Η συγκεκριμένη υπόθεση προκάλεσε αντιδράσεις, ωστόσο δεν είναι η μόνη. Παρόμοιες ιστορίες εμφανίζονται όλο και συχνότερα, αν και η μείωση της αξίας του ακινήτου δεν γίνεται μονομερώς από την τράπεζα, αλλά με βάση συγκεκριμένα νομικά βήματα που επιτρέπουν αυτή τη σταδιακή μείωση.

 

Τι προβλέπει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας για τη μείωση της τιμής του ακινήτου

Η τιμή πρώτης προσφοράς στον πλειστηριασμό καθορίζεται από την εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Σύμφωνα με το άρθρο 993 ΚΠολΔ, αυτή η αξία πρέπει να αποτυπώνεται στην κατασχετήρια έκθεση και προκύπτει από την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή που ορίζει ο δικαστικός επιμελητής. Στην πράξη, όμως, οι αρχικές εκτιμήσεις συχνά γίνονται με τιμές χαμηλότερες από τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.

 

Από εκεί και πέρα, αν ο πρώτος πλειστηριασμός αποτύχει, ο νόμος προβλέπει σταδιακή μείωση. Το άρθρο 966 ΚΠολΔ ορίζει ότι στον πρώτο επαναληπτικό πλειστηριασμό η τιμή παραμένει ίδια, στον δεύτερο πέφτει στο 80% της αρχικής, στον τρίτο στο 65% και, αν εξακολουθεί να μην υπάρχει ενδιαφέρον, το δικαστήριο μπορεί να καθορίσει ακόμη χαμηλότερη τιμή. Έτσι, ένα ακίνητο που αρχικά εκτιμήθηκε στις 300.000 ευρώ μπορεί μέσα σε λίγους μήνες να εκπλειστηριασθεί για 100.000 ευρώ ή και λιγότερο, αν το επιτρέψουν οι συνθήκες.

 

Αυτό το νομικό πλαίσιο έχει ως αποτέλεσμα να δημιουργούνται μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στην πραγματική αξία ενός ακινήτου και στο ποσό που τελικά αποφέρει στον πλειστηριασμό. Για τον οφειλέτη, αυτό σημαίνει ότι όχι μόνο χάνει το σπίτι του σε τιμή χαμηλότερη από την αγορά, αλλά συχνά μένει να χρωστάει το μεγαλύτερο μέρος του δανείου.

 

Γιατί η τιμή στον πλειστηριασμό είναι χαμηλότερη από την πραγματική

Το σίγουρο, πάντως, είναι ότι, ακόμα και αν το ακίνητο κατακυρωθεί σε πλειοδότη ήδη από τον πρώτο πλειστηριασμό, η τιμή πώλησής του θα απέχει από τις πραγματικές τιμές της αγοράς.

 

Αυτή η απόκλιση της εκτίμησης οφείλεται σε δύο λόγους. Οπωσδήποτε, ισχύει αυτό που ισχυρίζονται πολλοί οφειλέτες, ότι δηλαδή η τράπεζα ή ο servicer θέλει το ακίνητο να πωληθεί σε χαμηλή τιμή, ώστε να «φύγει» γρήγορα, να «ξεφορτωθεί» η τράπεζα το κόκκινο δάνειο και γενικά να βελτιωθούν οι ισολογισμοί της. Παράλληλα, είναι πολύ συχνό φαινόμενο το ακίνητο να το αγοράζει τελικά εταιρεία real estate, θυγατρική της τράπεζας, η οποία επιδιώκει να το αποκτήσει φθηνά, για να έχει μεγαλύτερο κέρδος στη μεταπώληση.

 

Ωστόσο, είναι απλοϊκό να μιλάμε για την πρακτική μιας τράπεζας που λειτουργεί κακόβουλα. Κατά βάση, είναι πολύ λογικό το ακίνητο να εκπλειστηριάζεται τελικά σε αρκετά χαμηλότερη τιμή από την εμπορική του αξία για τον απλό λόγο ότι η απόκτηση ενός ακινήτου μέσω πλειστηριασμού κρύβει πολύ σοβαρούς νομικούς κινδύνους.

 

Κάθε πλειοδότης σε πλειστηριασμό ακινήτου γνωρίζει ότι αυτός μπορεί μετέπειτα -ακόμα και μήνες ή χρόνια μετά- να ακυρωθεί, συνήθως για λόγους που δεν αφορούν τον ίδιο. Με λίγα λόγια, το ρίσκο είναι τεράστιο και φυσικά τέτοιο ρίσκο αποτυπώνεται και στην πτώση της τιμής του ακινήτου, το οποίο δεν είναι εφικτό να πωληθεί στην τιμή που θα έπιανε, αν πωλούνταν μέσω ελεύθερης μεταβίβασης.

 

Πώς μπορεί να αμυνθεί ο οφειλέτης

Πάντως, ο δανειολήπτης δεν είναι άοπλος απέναντι σε αυτή τη διαδικασία. Το βασικό του όπλο είναι η ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης, με την οποία μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο τη διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς. Ο νόμος ορίζει ότι η τιμή αυτή δεν πρέπει να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Παρ’ όλα αυτά, σπάνια οι πρώτες εκτιμήσεις αντανακλούν τις πραγματικές τιμές της αγοράς, με αποτέλεσμα οι οφειλέτες να έχουν λόγο να προσφύγουν.

 

Στην πράξη, τα δικαστήρια δέχονται την ανακοπή και τη διόρθωση της τιμής με αύξησή της, όταν η πρώτη εκτίμηση του ακινήτου κατά την κατάσχεση απέχει ουσιωδώς από την εμπορική του αξία. Αν η απόκλιση είναι μικρή (κάτω από 10%), την απορρίπτουν, με πληθώρα δικαστικών αποφάσεων να αναφέρει ότι τέτοιου μεγέθους απόκλιση δικαιολογείται από το νομικό ρίσκο που αναλαμβάνει ο πλειοδότης στον πλειστηριασμό.

 

Άλλωστε, η διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς δεν είναι πανάκεια. Διότι αν η τιμή ανέβει υπερβολικά, το πιθανότερο είναι ότι ο πλειστηριασμός θα αποβεί άγονος, με αποτέλεσμα ύστερα η τιμή να πέσει αυτόματα πολύ χαμηλότερα.

 

Συνεπώς, όταν ο δανειολήπτης λάβει την κατασχετήρια έκθεση, βρίσκεται μπροστά σε ένα κρίσιμο δίλημμα. Από τη μία πλευρά, επιδιώκει να ανέβει η τιμή, ώστε να μειωθεί όσο το δυνατόν περισσότερο το υπόλοιπο του χρέους του. Από την άλλη, αν η τιμή ανέβει υπερβολικά, ελλοχεύει ο κίνδυνος να αποτύχουν οι πρώτοι πλειστηριασμοί και να ακολουθήσει μια πολύ μεγαλύτερη μείωση στη συνέχεια, φέρνοντας το αποτέλεσμα που θέλει να αποφύγει.

 

Γι’ αυτό, οι δικηγόροι τονίζουν ότι η ανακοπή πρέπει να ασκείται στρατηγικά: αφενός όταν η τιμή που έχει οριστεί απέχει ουσιωδώς από την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου, αφετέρου όταν για το συγκεκριμένο ακίνητο –λόγω θέσης και περιοχής– υπάρχει εύλογη ζήτηση στην αγορά. Στις περιπτώσεις αυτές, η προσφυγή μπορεί να οδηγήσει σε δικαστική απόφαση που θα διορθώσει την τιμή πρώτης προσφοράς σε επίπεδο πιο κοντά στην πραγματικότητα, προσφέροντας καλύτερη προοπτική κάλυψης της οφειλής.

ΜΟΝΑΔΙΚΗ ΕΠΙΤΥΧΙΑ ΤΟΥ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΥ ΓΡΑΦΕΙΟΥ ΜΑΣ–ΑΚΥΡΩΣΗ ΤΟΥ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ ΤΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΑΤΤΙΚΗΣ

Το Δικηγορικό Γραφείο Χρήστος Πέτκος και Συνεργάτες πέτυχε να γίνει δεκτή αίτηση ακυρώσεως κατά της Κύρωσης του Πολεοδομικού Σχεδίου εντός Δήμου Παλλήνης Αττικής για λογαριασμό εντολέων μας για παραβίαση του δικαιώματος στην ιδιοκτησία  αρ. 17 Σ, καταχρηστική άσκηση δικαιώματος 281 ΑΚ κλπ

 

Οι αιτούντες μπορούν να απολαύσουν ξανά πλήρη δικαίωμα στην ιδιοκτησία τους Επίσης, καταδικάζει την Περιφέρεια Αττικής να συμμορφωθεί άμεσα και να επαναλάβει το Πολεοδομικό Σχέδιο της περιοχής, με βάση όσα ορίζει η δικαστική απόφαση. Την υπόθεση χειρίστηκε προσωπικά ο Δικηγόρος Αθηνών κ. Χρήστος Πέτκος.

 

Δείτε την υπ.αρ. 1966_2025 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών αναλυτικά εδώ:https://drive.google.com/file/d/1fMfCI37GuRuBivOAf8zAURBXLGTenktM/view?usp=drive_link